物業和業主都要成熟起來

好的物業管理，不僅取決于物業公司的成熟度，更取決于業主的成熟度，當然也取決于相關法律的成熟度。

物業管理因其性質決定，無疑是最具市場化特征的行當之一。

所謂物業管理，依照我國物業管理條例，是指“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

首先，由誰管、怎么管是物業公司與業主雙向選擇的結果；其次，日常管理也不是由物業公司一方完成，而是由物業公司與業主委員會雙方來完成。自然，管理效果也是由物業公司與業主委員會包括業主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當，都會影響物業擁有者的工作生活及環境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區尤其如此。因為，現如今，生活小區的許多居民住的都是公寓——高層或低層樓房，也就是說，其物業許多是共有的，屬公共物產，從某種程度上說大家是共存共生的。

業主與物業公司，實際上是主人與管家的關系。業主將自己的物產委托給物業公司來管理，這是產權人對物產的一種處置權。但不是讓管家管，自己就什么都不管了。業主委員會包括業主，有責任督促、協助管家管好自己及大家的物業。

對上述特點，目前我國許多物業公司及小區居民仍缺乏足夠的認識。最明顯的誤區是：物業公司認為我就是來管業主的而缺少服務意識；而業主則認為我就是享受服務的而缺少參與管理、監督管理的意識，缺少公共意識、責任意識。這種認識上的誤區以及對雙方責權利的模糊認識，加之相關制度的缺失及職業素養、個人素養的欠缺，就帶來許多問題，產生許多矛盾。

物業公司方面，不尊重業主權利，擺不正自身位置，管理特別是收費管理缺乏公開透明；只注重贏利，忽視自身管理服務方面存在的問題，如人員素質不高、服務意識和技能不強、服務標準和服務水平低下等，不能按照合同工要求為業主提供質價相符的服務。

業主方面，業主的物業知識缺乏，部分業主習慣于過去的“無償福利型”服務，缺乏“花錢買服務”的消費意識，物業服務費標準低、收繳率低，致使物業企業生存困難，服務難以為繼；有些業主將違章建筑、治安問題、垃圾費收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物業管理方面的問題也完全歸罪于物業公司，而不知或無視物業公司無行政執法權的事實；有的業主將前期開發建設環節遺留的配套設施、房屋質量等“先天不足”帶來的后遺癥等問題也視為物業管理問題，并以此為由少繳費或不繳費等。

許多小區未成立業主委員會，一些成立業主委員會的也未履行相應責任，甚至有的借此謀利，等等。業主知情權和選擇權無法得到保證、設施收益權屬模糊、業主委員會無社團法人地位等問題，也時常困擾著住宅小區的物業管理。

由上述問題造成的業主與物業公司的種種糾紛、業主與業主委員會的糾紛不時在現實生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物業公司起，我國的物業管理發展已有30多年的時間，而國外發達國家已有100多年。物業管理實際上考驗的不僅是物業公司的水平，更是對業主自治能力的檢驗。因為，選擇不選擇物業公司、選擇什么樣的物業公司，業主是有法律授權的。所以，好的物業管理，不僅取決于物業公司的成熟度，更取決于業主的成熟度，當然也取決于相關法律的成熟度。