住房金融政策就應避免誤傷“剛需”

據新華網報道，5月13日央行召開住房金融服務專題座談會，要求銀行優先保障居民購買首套自住房的貸款需求，在房地產市場形勢甚為敏感的時候，引起了人們對于住房金融政策趨勢的討論。

所謂住房金融，是指為住宅生產和消費而進行的籌資、融資、借貸和結算等金融活動的總稱，它在各國都與房地產業密切聯系在一起，并成為現代金融體系的重要組成部分。進入21世紀以來，伴隨房地產市場的高速發展，住房金融也成為我國金融改革與發展的核心環節。

然而，在住房金融發展過程中，有三大關系一直難以進行平衡，首先就是對調控功能與服務功能的平衡。一方面，住房金融是政府調控房地產市場的重要手段。例如，住房抵押貸款是住房金融核心要素之一，同時影響到住房的投資與消費層面。政府通過對其調節，可以對住房金融市場層次、流動性等產生深遠影響，進而干預住房產業的發展。另一方面，雖然人們通常都有住房需求，但從經濟意義上說，個人消費的預算約束使得實際有效需求是有限的。由此，住房金融的重要功能，就是通過提供特定金融產品和服務，盡可能擴大居民住房的實際購買能力。

在實踐中，這兩大功能并非總是完全一致。尤其是近些年來，土地等制度缺陷、社會群體利益沖突、信息不對稱帶來市場失衡等現象，都在住房產業中得到淋漓的展現，這使得住房金融功能逐漸轉向以遏制房價過快膨脹為目的，而對于居民的服務功能同時有所弱化。在“一刀切”式的各類政策中，真正“剛需”的住房金融服務卻常常難以滿足。

其次，是如何讓住房金融的發展與創新能夠真正服務于居民實際需求，而非成為助長投機的“催化劑”，或者脫離實體的金融“游戲”。對于前者，是當前國內所關注的焦點，但從本質上看，解決的關鍵不在于住房金融本身，而應是政府財稅政策的職責，如提高住房持有成本等。對于后者，正是美國次貸危機爆發的根源之一，基于住房產品的金融創新逐漸變得“云山霧罩”，距離實體需求越來越遠。雖然我國住房金融市場還未出現這種狀況，也需要警惕未來環境變化下的可能前景，如影子銀行、同業市場的問題已昭示了國人此方面的創新狂熱。

最后，則需要處理好住房金融中政策性與商業性的關系。應該說，住房的“私人性”，要求住房金融發展堅持市場化導向；住房“準公共性”，卻又要求住房金融發展需特定制度安排與政策選擇。實際上，各國政府往往都根據不同住房及人群特征，分別采取政策性與商業性的金融支持方式。在我國，最大問題是住房政策性金融的整體缺位，以及期望商業金融來解決本來具有政策性特征的住房問題；同時有限的政策性支持，卻又摻入到商業性金融的領域中。

無論如何，要厘清住房金融的功能與關系，不僅需要監管者的“窗口指導”，還需要通過住房金融市場規則、結構、主體的完善，引導其回歸服務實體，這里并沒有國外可資照搬的經驗，更需基于國情的探索與創新。

楊濤 (中國社科院金融所　金融市場研究室主任）