房地產市場同樣有必要建立權力清單制度

全國政協常委、恒大集團董事局主席許家印日前在政協會議小組討論上向房地產市場的政府稅費開了一炮。他說，房地產行業有很多多余的審批，而且有一些是雁過拔毛的。他建議，國家統一規范規費收取，取消不合理收費，以此來降低房價。

在本輪持續已有多年的房地產市場調控中，房地產開發商成為眾矢之的。在房價暴漲的過程中，一個大家都看得到的情況是開發商成了巨富，中國歷年的富豪排行榜上，占據頭牌位子的大多數是房地產開發商，這與國外的一些同類排行榜形成了觸目的差別。許家印是一位多年占據富豪排行榜的人物，他從房地產市場上所獲自然也是一個天文數字，但盡管如此，當他以政協委員身份議政的時候，聽聽他的心聲，還是有價值的。

既然開發商在房地產市場獲取了暴利，并且對普通民眾的住房需求形成了排斥效應，那么，他們理應成為調控的一個重要目標，比如對商品房進行限價，使他們只能收獲微利。事實上在歷年出臺的調控政策中，確實有過這樣的謀劃，但最終卻未能堅持下去。一個可以理解的原因是房地產市場已經基本實現市場化，政府沒有理由對市場價格作出有違市場化原則的限制，但政府作出的限購措施本身就是一種非市場化決策，這說明在必要時政府是可以對市場進行干預的。因此，對于政府未能對商品房限價，我們還需要從另外的途徑尋找原因，這個原因就是政府自身在房地產市場上也是一個重要的獲利者，如果它們也像開發商那樣有登上富豪排行榜的機會，開發商大概就只能靠邊站了。

據許家印介紹，目前房價的構成主要有五部分：地價、綜合造價、政府規費、稅收和企業利潤。從審批延伸到政府規費，每個城市并不一樣，收費最少的有37種，多的有157種。我們可以清楚地看到，在許家印所說的房價構成的五個部分中，除了“綜合造價”是開發商的前期投入以外，“地價”、“政府規費”和“稅收”三個部分都是政府的獲利，真正由開發商獲得的收益只有“企業利潤”這一個部分。政府所獲取的三個部分的利益在房價中究竟占多大比例，許家印沒有說，但據2012年12月7日《國際金融報》報道，專業人士歸納統計得出，如果把房產商開發一處樓盤過程，從立項到完成銷售進行分解，整個過程向各級政府機構繳納稅費涉及七大類37項支出。這些支出包括房地產開發前期的土地出讓金、拆遷管理費，以及后期的營業稅、印花稅、城建稅、企業所得稅等，平均水平占到整個房屋銷售金額的50%，高的甚至超過70%。當然，這些稅費的依據基本上是政府自己制訂的行政法規。

房價中有一半左右是被政府拿去，這是房地產市場調控多年不見效果的根本原因。當政府自身對市場有利益需求的時候，它與開發商就有了太多的共同語言，也就不可能真正花力氣來降低房價，開發商抬高房價甚至能夠得到政府支持。前幾年，杭州有一家開發商在售樓時曾經公布了房價構成要素，由于政府在其中拿走的利益一目了然地顯示在售樓處，因此很快被叫停，很顯然，政府不愿意調控觸及自身的利益。我國經濟運行的一個重大問題是政府伸出了“亂摸市場的手”，對各個行業都產生了不小的影響。在房地產市場上，按許家印的說法，開發一個樓盤要由政府相關部門蓋110多個章，在這個過程中每一個部門都可雁過拔毛，它們最終都通過開發商之手，落實到了購房者身上。中國的房地產市場，已經成為政府之手“亂摸市場”的重災區。

李克強總理在全國人大會議上所作的政府工作報告中，再次對簡政放權作出了強調，要求以“壯士斷腕”的勇氣來割棄政府在市場中的既得利益。此次改革的一個亮點是建立權力清單制度，按照這個目標，在房地產市場上，同樣有必要建立權力清單制度，將目前過于繁雜的稅費項目作一次清理，縮小政府在房地產市場上的獲利空間。至少，在已有的各種稅費未能得到清理之前，不能再輕易開征房產稅。在開發商獲得了“輕徭薄賦”的好處以后，降低房價也就有了現實的基礎，而作為政府來說，當它不再對房地產市場有過于強盛的利益驅動以后，它對開發商的監管也就可以挺起腰桿了。在這樣一種格局形成以后，民眾所苦苦盼望的降低房價也就有成為現實的可能性。

周俊生（上海 學者）