樓市崩盤與金融危機

開春以來，房價“拐點”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房價下跌，似乎在釋放著房市“拐點”到來的信號。那么，“拐點”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房價大面積下行，經濟面臨何種風險？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時間問題。如何“擠泡沫”，讓房地產市場軟著陸，才是最為要緊的問題。

最近，隨著國內一些“鬼城”、“睡城”的出現，一些城市房價開始出現調整下跌，市場認為中國房地產崩盤的概率在上升。因此，人們開始擔心如果房地產崩盤，市場會發生什么，民眾與企業有沒有可應對的方式。

其實，要理解這個問題并非容易，因為房地產泡沫大小不同，形成的周期性也不一樣，加上不同的國家經濟的基本條件差異很大，要預測房地產什么時候崩盤，這種崩盤會導致什么樣的后果，這樣的一般性模式是不存在的。因此，我們只能針對中國現實的情況作點簡單分析。

首先，什么是房地產崩盤？簡單說，比如一個國家房價上漲了十年，價格上漲十倍以上，房地產市場出現一個長期的順周期繁榮，并產生巨大的房地產泡沫。當這個泡沫突然由某個因素被擠破而出現整個市場的周期性逆轉時，房地產市場就面臨著崩盤的危險。但是，房地產崩盤與股市及貨幣市場發生的危機有很大不同，它可能是突發的，但更多的是一個逐漸的過程。

房地產市場的崩盤首先是整個市場的預期完全逆轉，讓住房投資者完全退出市場，從而導致住房市場的銷售及價格全面下跌。盡管國內媒體一直在誤導，稱國內房地產市場價格持續上漲，主要的原因是剛性需求太大，但實際情況并非如此。

國內住房的價格持續上漲和巨大房地產泡沫形成，最根本的原因就在于國內居民一直把住房作為投資的工具。在這種前提下，這個市場的價格很大程度上是由投資者及房地產開發商的預期來決定的。而這種預期又取決于當時的金融市場條件。

如果金融市場條件變化，如人民幣貶值、銀行信貸收緊，住房投資者由房價上漲預期轉為下跌預期，這時住房投資者或是不再愿意進入房地產市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產。這時，不僅住房的需求突然減少，住房供給也會大量增加。這種雙重壓力必然會導致住房市場的價格水平全面的下移。更嚴重的是，中國居民的住房債務風險是無限責任的，這必然會導致投資者趕快脫手手中的住房，住房市場的價格水平更是下降，從而形成住房價格持續下跌惡性循環。

其次，房地產市場作為一個被投機炒作主導的資金密集型的行業，如果市場預期突然逆轉或房價崩盤，必然會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，或不敢再輕易地進入中國市場。這種情況會導致國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升。對資本密集型的房地產業來說這可能是雪上加霜。因為這時企業的住房銷售與價格全面下降，而且融資成本上升，如果房地產企業負債率過高，這些房地產企業就可能面臨著資金鏈斷裂的風險。

受到影響與沖擊最大的是國內金融體系及銀行體系。這時，隨著住房資產價格下跌，住房和土地作為抵押品的價值也全面下跌，銀行就可能全面收緊對房地產業的信貸，從而導致住房市場的資金更加緊張，房地產企業面對資金斷裂的風險會更高。而且住房價格下跌，也會把銀行在房價高時批出的貸款帶到風口浪尖。因為，這時作為抵押的住房及土地的價格也會全面下跌，銀行的不良貸款就會迅速增加。而銀行不良貸款快速增加，住房市場的資金更是會緊張，從而形成住房市場資金嚴重的惡性循環，甚至于導致銀行危機及金融危機的發生。

在這種情況下，住房價格下跌的預期不斷在強化，住房投資者基本上完全退出市場，或住房投資需求為零甚至于負（即住房投資者不斷把自己手中的住房拋向市場）。房價下跌調整到住房的消費者有支付能力時，這個均衡點才能夠停止（即居民可支配收入與房價比）。而這個過程是一個十分漫長的過程。因為住房投資者與住房消費者對住房出價水平往往會相差很遠。上個世紀90年代日本的房地產泡沫破滅后所發生的事情就是最好的一種案例。

總之，如果國內巨大的房地產泡沫擠出，并導致房地產市場崩盤，首當其沖的是房地產業，還可能引發銀行危機、金融危機及經濟危機，甚至于社會危機。對此政府要密切關注。但是，市場一定要記住，吹大的房地產泡沫一定會破滅，這是不以任何人的意志為轉移的。只不過，面對巨大的房地產泡沫，政府如何來引導，以便把這種泡沫破滅所造成的風險與損失降到最小程度。

易憲容（經濟學家）