“定價”關系公租房制度成敗

在限價基礎上，以支付能力為基準針對不同群體確定不同補貼標準，不僅最能體現保障性住房的本質，也是國際上最普遍、最有效的定價模式

不久前，北京啟動最大規模公租房配租。租金相當于周邊小區房租的九成，并可申請租金補貼。公租房租金該如何定價，引發熱議。

公租房定價的科學與否，是這一社會保障制度成敗的關鍵。比如，上海、昆明一度出現租金高于市場價，導致公租房遇冷空置，使得前期投資收回無望，后續建設受到影響。再如，天津的“每平方米1元公租房”，過低定價引來對公平分配的質疑，客觀上也加重了公共財政的負擔，不具有可持續性。

從國際經驗來看，公租房定價機制有章可循。一方面要遵循保障性原則，定價必須低于市場，保障對象可以承受；另一方面要考慮財政承受能力，除成本回收之外需留一定利潤回報社會資本，保證后續開發和運營管理。因此，公租房定價應當綜合考慮各種因素。基于此，許多國家和地區對公租房定價采取“最高限價管制模型”，并根據申請家庭的收入、人口等情況，施行差別化定價。

從德國、新加坡和我國香港的實踐來看，大都按照不同收入群體的支付能力區別定價。例如，德國《住房金法》規定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定，與實際交納租金發生的差額，由政府埋單，一般由聯邦和州政府各負擔50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭，只需繳納月收入的10％左右作為房租；月收入在800—1500新元的，繳納總收入的30％左右。香港從2007年開始實施公屋租金調節機制，公租房定價兩年調整一次，依據市民收入指數變動而上下調整。

反觀國內，目前主要有三種定價模式。一是“成本導向型”，以“成本+基本利潤+稅金”確定價格。這種方式比較常見，但弊端也很突出。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象，還會導致定價缺乏靈活性，難以反映市場供需變化。二是“市場導向型”。最大優勢是與周邊租金建立聯系，一定程度上反映區位價值，避免兩種租金“倒掛”。但劣勢在于，當市價偏高時，租金可能超出中低收入家庭支付能力，無法實現政策目標。三是“支付導向型”。如深圳，在略低于周邊租金基礎上，按租戶收入水平分六檔發放補助，使得不同群體匹配不同住房。然而，政府對建設成本和租戶進行雙重補貼，將會加大財政壓力。

三種模式各有利弊，均在探索、完善之中。公租房定價合理與否，必須通盤平衡建設成本與財政負擔，考慮社會資本的基本利潤，還得顧及困難家庭的實際支付能力。因此，在限價基礎上，以支付能力為基準針對不同群體確定不同補貼標準，不僅最能體現保障性住房的本質，事實上也是國際上最普遍、最有效的定價模式。

“十二五”期間，我國將新增廉租房不低于400萬套，新增公租房不低于1000萬套。如此大規模的保障房建設，怎樣定價、怎樣補貼，直接影響中低收入群體的基本權益。只有平衡定價側重共性，差別補貼瞄準個體，保障性住房的公平與效率才會在“住有所居”的維度上統一起來。

（作者為國家行政學院經濟學部副教授）