增加供地是穩(wěn)房價的治本之策

近段時間來,北京、上海、廣州等熱點城市又頻頻冒出高價地塊甚至“地王”,引發(fā)市場的擔(dān)心和疑惑:是不是新一輪的房價上漲周期即將到來?一些城市據(jù)此緊急暫停了高價地塊交易。

業(yè)內(nèi)人士認為,對不同地區(qū)、不同類型的“地王”應(yīng)具體分析、冷靜看待,但對地市升溫應(yīng)提高警惕。調(diào)控地市,不能靠叫停出讓來冷凍市場,而是要切實加大土地實際供應(yīng)量,需要提高供地計劃的執(zhí)行力度和對地方政府的問責(zé)力度。

具體來看,眼下的這一波“地王”小高潮,與以往有所不同。首先,一些高價地王并非住宅用地。比如,5月9日,上海世博園A片區(qū)兩幅商業(yè)地塊同日內(nèi)接連刷新單價紀錄。實際上,A片區(qū)旨在建成國際知名企業(yè)總部集聚區(qū)和具有國際影響力的世界級商務(wù)社區(qū)。而5月29日以近每平方米3萬元成交的上海長寧區(qū)新華路街道一地塊,也是商用地塊。

與住宅市場不同,商用物業(yè)更多是實體經(jīng)濟的“晴雨表”。在經(jīng)濟低迷之際,一些城市甚至出現(xiàn)過“商住倒掛”。因而,不能簡單地將商業(yè)用地市場的活躍直接視為住宅價格攀升的前兆。

其次,熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然受到追捧。一線城市越來越多的地塊成為“地王”,與其土地資源極為稀缺、中高端物業(yè)需求強勁、抗跌性能力強等多種因素有關(guān)。相應(yīng)的,龍頭房企也成為“地王”的最主要買家,一線城市的市場集中度正逐漸提高。

不過,當(dāng)下土地市場較快升溫的態(tài)勢,還是應(yīng)該引起足夠警惕。不管土地用途,不管溢價率高低,一幅幅高價地塊在熱點城市的接連冒頭,加上一些輿論的渲染、擴散,使得市場如同驚弓之鳥,將對樓市不可避免地推高助漲預(yù)期。

熱點城市核心地區(qū)個別稀缺地塊的成交“天價”,并不具代表性。一個簡單的道理,只有不斷增加土地供應(yīng),才可能最終穩(wěn)住房價。

值得注意的是,這幾年,雖然國土部門每年都有規(guī)模較大的供地計劃,但其完成情況都不理想,甚至只有六七成。有業(yè)內(nèi)人士說,在土地供應(yīng)的問題上,一些地方政府“比開發(fā)商還要市場化”:一旦市場形勢不好,便惜地不供,或者故意讓其流拍；而市場火了,就會大幅推地、賺取溢價。

本該是“逆周期調(diào)節(jié)”的實施者、市場失靈的糾正者,如今卻成了市場交易的參與者、牟利者,還怎么指望其能貫徹調(diào)控措施控房價?

5月27日,已經(jīng)獲得7個報價、原計劃將于28日成交的北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫停。雖然土地儲備部門并未說明暫停原因,但業(yè)內(nèi)人士認為這可能與近期高價地頻出的現(xiàn)象有關(guān)。

行政之手對具體交易環(huán)節(jié)的直接干預(yù),是目前調(diào)控的重要特征之一。但治標(biāo)更應(yīng)治本。解決高房價的重要治本之策,不是叫停交易冷凍市場,而是切實、合理地加大土地實際供應(yīng)量。

業(yè)內(nèi)人士呼吁,要讓土地供應(yīng)計劃更具剛性執(zhí)行力,讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任。對沒有完成計劃、供地不力的要有問責(zé)措施。另一方面,對地方土地財政的改革也應(yīng)及時啟動。