70年產權15年使用期？

上世紀90年代中后期建設的電梯房，如今使用年限正在逐步邁入15年至20年，這是電梯使用的生命“大限”。目前，許多電梯超期服役，帶病工作。業內人士表示，最麻煩的是電梯更換只能采取動用房屋維修資金的方式來進行，但按照國際上通行的15年至20年更換一次電梯的標準看，房屋維修資金基本上無法承受電梯更換的高額費用。（5月19日《人民日報》）

據實而論，上世紀90年代中后期建設的電梯房，在居民住宅中占比并不是很大。進入本世紀后，由于城市土地資源的稀缺，高層的電梯房建設才成為商品房市場中的主角。也就是說，隨著時間向后推移，居民住宅電梯超期服役和更換難的問題，將愈來愈凸顯。放在“電梯奪命”事件頻發的現實語境中，任由住宅電梯超期服役，將會威脅到每一個人的生命安全，茲事可謂體大。

按照《物權法》的規定，業主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。電梯屬于公共設施，依法應當屬于業主共有。而且，由于電梯的存在，商品房均攤面積的增加和商品房品質的提升，使得業主為此要大幅度增加購房成本。業主對包括電梯等公共設施在內的房產，擁有70年產權，并且支付了相應的成本，到頭來面對自己的不動產權卻“上不去，下不來”，使用權縮減到15年至20年，顯然存在悖論。

據介紹，日本的房屋維修資金采取“開發商包攬”的方式，維修金就包含在房價中，由開發商全程負責房屋維修。這就要求開發商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題，如果開始偷工減料，越往后開支越大，這樣的制度設計在要求開發商承擔巨大后期責任的過程中，“倒逼”前期責任，形成了良好的制度效應。但他山之石未必適合我們，中國的房地產企業，哪家也不敢說能夠屹立70年，包攬維修何從談起？

開發商賣的是70年產權的房子，卻不管15年至20年后的事，顯然是講不通的。而且，目前這種賣完了房子就“兩清”的模式，很容易導致開發商在電梯采購、安裝過程中偷工減料，甚至用不了15年，就會把一攤子爛事拋給業主。所以，在電梯到期更換問題上，應該讓開發商承擔一定的義務。換句話說，建設高層住宅的開發商，需要繳納一定的費用，專門用于未來的電梯更換。

去年，南京市對部分小區的老舊電梯開始集中整治，準備用3年時間完成419部高層住宅電梯的更新改造，采取的方式是市區兩級財政承擔90%的費用，居民承擔10%的費用。隨著本世紀初建設的大量高層住宅，將逐漸邁入15年的門檻，可以預見政府部門將無力承擔電梯更新改造的費用。最理想的出路還是要交給市場。

一方面，各地政府部門需要主導成立物業專項維修資金管理中心，對專項資金從“監管責任”向“保值增值責任”轉型；另一方面，鼓勵銀行、保險等金融部門開發專項維修資金保值增值的金融產品。更重要的是擴大專項維修資金的來源，讓開發商承擔更多責任。住宅70年大限到期后續期問題模糊不清，電梯15年后更換問題受制于資金，國人用多半生的積蓄購置的房產，實在裝不下這些沉重的未知。