“房價利潤控制在10%”具有可行性

近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷售價格區間、控制房地產利潤在10%左右。超出的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。目的在于防止房價反彈，引導剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，開發商表示開發成本存在很多變動因素難以測算，購房者表示能否防止房價反彈還要看設置的具體住房售價區間，業內人士稱可操作性不強。（10月21日《重慶晚報》）

毫無疑問，比起以往的超高利潤甚至是暴利，陜西此次“利潤控制在10%左右”的商品房新政的確讓人眼前一亮，但也由此引來質疑：價格等部門有無把商品房價格利潤控制在10%的權力；商品房開發成本變動因素大，如何測算成本。基于此，認為該政策操作性不強。但筆者認為，這是有關人員對價格等相關政策、行規不了解的想當然的結論。

我國《價格法》規定：當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施；經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。

這就表明，采取價格干預措施、緊急措施、限定利潤率是法律賦予價格部門的一項圣神權利和義務。換句話說，作為物價上漲的一支“生力軍”和基礎力量，房價上漲近年來備受矚目和詬病，而且在目前房價上漲壓力依然不小、其他調控手段效果有限的情況下，陜西物價和房管等部門聯合出手，對房價進行控制（包括價格及利潤幅度）就是價格緊急措施、干預措施的一部分，實施“利潤控制在10%”的商品房新政具有法律依據。

同時，陜西省此次規定的商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，具體明確，具有可行性。第一，根據《陜西省定價目錄》的規定，城市規劃區范圍用地的土地基準地價、標定地價、出讓低價，按不同級別分別由省、市、縣土地管理部門會同同級價格主管部門評估和測算。土地基準地價，按規定程序審核批準后，由同級政府公布執行。也就是說，城市土地價格是價格等部門的一項日常管理工作，土地成本測算的依據充分明確。退一步講，現在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標方式，其價格也是透明的，不存在無法測算或測算不準的問題。

第二，關于開發成本，動態看確實存在物價漲跌、收費多少等變數，但一個不容忽視的事實是，目前開發商拿地后普遍采取的開發方式都是統一競標蓋房的模式，把開發成本事先固定下來。也就是說，只要開發商有資格進行價格備案以及申領預售許可證，進而需要成本測算時，其開發成本就已經基本被轉移到建筑商并固定下來，也不存在無據可依的問題。而關于其它費用，如房產稅費是固定的，管理、銷售、財務等費用，國家及省市價格成本監審辦法均有明確的規定，不是開發商想增加就能隨意增加的，符合相關規定才予以核進成本。同時還有同類城市、類似樓盤的成本可資比較，而且最后審核的房價是要統一公示并接受公眾檢驗的，誰高誰低、誰的最劃算最合理，公眾心理最有數。

由此可見，“利潤控制在10%”的商品房新政，不是心血來潮的胡亂作為，而是在積極行使相關管理職能，維護群眾利益。而且，作為管理房價過快上漲的有益嘗試，理應得到更多理解和支持，而不是想當然的懷疑和莫須有的質疑。但是，這項新政畢竟是剛剛開展，需要相關成本測算人員以更加敬業的態度、更加精湛的專業技術，合理核減房價申報成本。同時，物價部門還要以更加開放的態度，接受職能部門和群眾對成本測算工作的監督，陽關作業。