合作建房重在補位市場

在2012年上半年剛剛結束、市場成交量逐漸回暖的時刻，合作建房之風再度席卷北京樓市。近日，北京合作建房項目舉行新聞發布會，擁有多年房地產銷售經驗的孫智群進軍合作建房，聲稱其建設的房子比市場價低40%。沉寂多年的“合作建房”重又進入人們的視野。（7月22日《燕趙都市報》）

合作建房，通俗解釋為一些志同道合的人合伙出錢，自己買地，自己雇人蓋房子。作為解決城市“夾心層”住房問題的一個途徑，合作建房的最大優勢在于其成本低廉，變相增強了建房者的購買力。在其他一些國家，合作建房是商品房和保障房的極大補充，既可以減輕購房者的負擔，又可以為政府分憂，因而具有很大的發展空間。比如在德國，住房合作社形式的合作建房占德國每年新建住宅總數的30%。其他如英國、日本，合作建房也獲得了政府的大力支持，因而在整個建房體系中，占有很大的份額。

但較之于國外，合作建房在國內行不通，很重要的原因在于既缺乏法律層面的保障，又缺乏政策方面的支持。一方面，如果沒有政策支持，比如提供優惠的貸款，給予較為低廉的土地，以及在證照辦理、稅收等方面提供方便，那么合作建房的優勢，就只能來自于開發利潤，以及所謂的公關費；另一方面，合作建房是對商品房，甚至是土地財政的一種沖擊，在這種情況下，能否得到地方的支持，也是一個疑問。

雖然不能說，合作建房在國外行得通，在國內就必須這么做，或者說當前有沒有合作建房的必要性。從現實情況看，如果除去利潤，以及各種管理費和公關費，合作建房的比較優勢并不明顯。最主要障礙是在終端環節即領取房產證可能走不通。此外，管理效率和方式，也是限制其發展的一個原因。在監管層面，合作建房的不確定性，以及第三方的不完善，加劇了決策層的擔憂。

但必須看到，合作建房的積極效用很難替代，其一、民間合作建房成功后，參與合作建房者拿到房子的價格相當于周邊房價的四成甚至更低，為樓市調控提供了一個思路和方向；其二、有利于部分民眾以合理價位實現安居夢；其三、減輕政府保障房建設的壓力與負擔；其四、有利于促使開發商拋卻暴利思維，倒逼同區域房價下跌。更為重要的是，合作建房對于完善房地產市場的結構，具有重要的補充作用。時下房地產出現兩極，要么依托于政府的保障房，要么必須選擇開發商的商品房，中間卻沒有一個緩沖環節，容易導致開發商過于強大，形成“市場壟斷”，這也是房地產調控不斷反復的原因之一，些許放松調控力度，反彈的風險就會相當大。

無論從國外的經驗來看，還是從溫州、深圳的探索來看，允許和支持合作建房，已經顯得極為重要。對于政策層來說，合作建房，不能僅具象征意義，也不能任其自由發展，必須從法律和政策層面加以重視，進行合理的引導，以使其健康良性發展，充分發揮市場補位和調整作用。要知道，民間資本的參與，不僅僅是一種市場行為，更是一種社會治理方式的轉變，合作建房能充分發揮民眾參與社會管理的積極性和主動性，是社會管理“為民著想、為社會著想”的有益嘗試，值得正視和鼓勵。