關于限購令進一步升級的預期，似一團烏云壓在業(yè)已冷風颼颼的樓市上空。老百姓希冀借此迎來降價潮，住建部忙活著調(diào)研、擬定名單，那些房價上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑，業(yè)界則以預測哪些城市將加入限購行列為樂。在近八年的房地產(chǎn)調(diào)控史上，恐怕只有“90/70”政策（編者注：該政策2006年5月提出,即新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶型須占整個項目70%以上）和房產(chǎn)稅有如此魔力了。

第一個想到限購措施的人，可稱為天才，如果想要將此政策持續(xù)100年，這人一定是個瘋子。世界上嚴格實行限購住房政策的，恐怕只有韓國。上世紀70年代初，韓國政府推行“一戶一宅”購房制度，一個家庭只允許購買一套住房。需要注意的是，其政策背景是：隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，城市人口急劇增長，住房嚴重短缺，房價快速上漲。其限購的根本目的，是在房子不足的情況下，先滿足居民的基本需求，其中由政府供應的一般都是兩室一廳的小房子。

而當前我國情況是：全國城鎮(zhèn)住房私有率高達89%,幾乎為全球最高。在部分城市實行限購的主要目的是抑制房價過快上漲，打擊投資投機性需求。顯而易見，如果說韓國當年實行限購屬于“中藥”，需經(jīng)十幾年才能慢慢緩解全社會居住困難，那么我們現(xiàn)在的限購屬于“西藥”，樓市降溫、房價平穩(wěn)或下跌、投資投機需求撤退，即可“鳴金收兵”。

問題在于，房價回歸和限購升級一樣“難產(chǎn)”。最早在2010年4月“國十條”中提到：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，其后只有北京限購。后來房價沒跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市須限購。其后超過20個城市限購。后來樓市量價齊升。實屬無奈，今年1月“新國八”要求：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴限購。至今43個城市限購。

應該說，自2月份以來，全國主要城市成交量皆出現(xiàn)明顯下滑，價格漲幅持續(xù)回落，實行限購城市效果好于非限購城市，房價正向下跌“拐點”邁進。若能保持這一態(tài)勢，調(diào)控效果將越來越明顯，偏偏在這個關鍵時間段，少數(shù)城市忍受不了市場低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購。因此招致7月國務院常務會議的鞭策：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

短期看，預計少數(shù)城市也會限購，但中央精神的核心，仍是強調(diào)已限購城市切莫放松。隨著調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，預計明年將有部分城市放松或取消限購。長期而言，政府重在構建住房供應的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。“十二五”期間，全國計劃新建3600萬套保障性住房，加上已有存量房，將占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的20%以上，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%。基本上可以認為，至2015年末，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時，包括限購在內(nèi)的諸多限制性政策，多數(shù)都會退出。

但這也不是說此后再沒必要對商品住宅市場進行調(diào)控。商品住宅具有一定投資品屬性。對短線投機性需求，將會長期抑制，但應少用限購這種行政手段，而要多用經(jīng)濟手段，如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負，開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等。