近段時間，關于房產稅的消息漫天飛舞。財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅推出已經是“按月計算”，目前離推出最終時間不會超出一年。無獨有偶，全國工商聯房地產商會會長聶梅生也透露，房產稅很可能在明年3月之前推出。

鑒于前不久“9·29”新政中明確提到的“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”，以及此后部分計劃中的試點城市作出的響應，房產稅——這一公眾心目中調控房價的“核武器”，似乎真的就要點火發射了。

長期而言，不管是叫作房產稅，還是物業稅，都屬于完善房地產稅收制度的一種舉措。不過，短期來看，國家的意圖更傾向于通過房產稅，打壓投資投機需求，進而穩定房價。或許，正如有關消息所言，三部委正在會簽房產稅暫行條例的修訂文件，部分城市先行試點箭已上弦。

然而，在房產稅正式推出之前，難道不需要審視一下樓市變化嗎？眾所周知，“9·29”新政已將房地產調控史無前例地升級到了“管制”的高度，房貸政策“一刀切”，尤其是限購政策大范圍落實，十幾個城市齊刷刷地限制居民購房套數。筆者認為，在此嚴政之下，房地產市場必將降溫，限購城市的房價也不得不下跌一些，至少是漲不動了。

如果房地產市場重現2008年下半年的深度低迷，房價理性下跌，難道房產稅還必須急吼吼地出臺嗎？2009年下半年至今年“9·29”新政出臺前，我曾一直呼吁可以進行房產稅試點，以抑制房價過快上漲；但目前我已改變觀點，覺得既然房價必跌，且加息周期已經開始，房價上漲動力基本消失，短期內不宜急于出臺房產稅，致使樓市雪上加霜。

即便要開征，還有兩個細節值得探討。第一個細節有關稅基。賈康表示，雖然最后方案尚未確定，但現有信息表明，房地產稅不會向“第一套房”征收，投資房將成為房產稅調控目標。實際上，在認定對哪些房屋征稅的標準上，可以有三種選擇，一是按人均面積，比如上海的一種方案是人均70平方米以下免征；二是按家庭擁有住宅套數，比如對于三套及以上的住宅征稅；三是同時兼顧面積和套數。假如今后的標準是“第一套房”不征收，那么，若第一套房是別墅或大戶型豪宅公寓，則免稅對那些平民百姓不公，何談調節財富分配之功用？

第二個細節有關稅率。據媒體報道，重慶的試點方案是實行累進制的稅率，對個人住宅的套數或者面積劃定不同的檔次，每超過一個面積或者套數的檔次，其征收的稅率就會有相應提高。從理想化的稅種設計上分析，房產稅稅率應實行累進制，正如個人所得稅一樣，借此可以更好地調節財富分配，重點是“劫富”。可問題是，累進制執行起來難度較大。比如，對開發商和二手賣家征收的土地增值稅，原本是四級累進制的，但實際上十幾年來基本上沒有執行過，一般都是按某一固定稅率，比如1％-3％進行征稅。

總之，房產稅的開征在短期內不宜操之過急，觀察一下樓市降溫的程度再做定斷亦不遲。至于稅基和稅率的標準認定，一方面要提高可操作性，另一方面在試點初期，征稅面不宜過大，稅率不宜過高，需要一個較長時間的完善過程。

（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）