房產稅并非樓市靈丹妙藥

PK：房產稅是抑房價有力武器

近日，國家發改委通過新華社對外辟謠，稱該委有關研究人員“三年之內免談房產稅”的講話不代表發改委立場，內容嚴重失實。

至此，房產稅是否將出臺，仍是謎團。在當前樓市調控大背景下，房產稅利大于弊還是弊大于利？

——編者

劉濤：房產稅并非樓市靈丹妙藥

對房產稅寄望過高，一旦無法達到預期效果，“房價只漲不跌”的神話會進一步強化，公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價，恐怕再也無人肯信了。

圍繞上海、重慶等城市即將推出房產稅傳聞的真實性之辯，已成為時下國人關注的焦點。房產稅到底何方神圣，它真有這么大的能量嗎？

目前，房地產市場上多空雙方仍處于僵持階段。不少人期待，此時哪怕再多放上一根稻草，開發商和炒房者很可能再也扛不住了——房產稅就是他們心目中那根稻草。

然而且慢！不妨問一句，就算房價暫時降了又如何呢？ 筆者大致可勾勒出如下圖景：房價小幅跌到某個點位后，開發商和炒房者逐漸消化了最初的恐慌情緒，重新祭出捂盤惜售等招數；而抄底者也開始涌入，市場回暖，房價再次反彈。

此外，“房產稅”尚只是傳聞和公眾想象，其真實面目如何，是雷霆萬鈞還是雷聲大雨點小，在看到正式文件前，任何樂觀評價都缺乏依據。

在筆者看來，房產稅對房價降溫的作用或許只在一時；長期看，房價的理性回歸和長期健康，需從擴大供給、財政分權改革等方面多管齊下。單從制度層面拷問，房產稅作為政策工具之一，也無力決定中國房價長期走勢。

首先，不解決土地供給問題，要想根治中國房價的“高燒”恐怕不那么容易。舉個例子，目前二手房轉讓過程中，營業稅加上契稅、中介稅，新增交易成本高達11%，但其中很大一部分最終轉嫁到了購房者身上。如果連這都未能阻擋房價的增長，希望通過1%左右的房產稅來調控高房價并不現實。

中國每年城鎮土地出讓規模極其有限，而農村土地流通又有諸多政策限制，導致拍到土地的少數開發商事實上可以肆無忌憚地合謀操縱房價。而允許農村小產權房和市民自建房的存在，便可打破這種壟斷。

其次，在物業稅出臺之前，讓房產稅暫代其職沒有問題，但絕不能讓物業稅被房產稅永遠“擠出”。在地方政府出臺房產稅的同時，發改委、國土部、住建部等職能部委，乃至全國人大也應當盡快拿出物業稅的草案和路線圖，如此才能讓市場各方形成理性預期。

最后，在財政分權改革推進之前，一些地方政府靠賣地吃飯的現象顯然也不可能自發得到糾正，這又怎么讓人相信房價會真的降下來呢？即便是地方政府迫于形勢推出了房產稅，也完全可以在起征點和課稅對象（比如對第三套房之外的房才開征房產稅）上大做文章。

與之類似，在國有商業銀行與房地產開發商之間錯綜復雜的利益關系沒厘清之前，開發商背靠強大的資金支持，完全有繼續“挺”下去的資本。而這又要求對國有金融機構進行全面現代企業制度改革，特別是要引入獨立第三方進行經營風險評估和信譽評級。

對房產稅寄望過高，一旦無法達到預期效果，“房價只漲不跌”的神話無疑會進一步強化；同時，公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價，恐怕再無人肯信了。

徐開彬：房產稅是抑房價有力武器