房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥

PK：房產(chǎn)稅是抑房?jī)r(jià)有力武器

近日，國(guó)家發(fā)改委通過(guò)新華社對(duì)外辟謠，稱(chēng)該委有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表發(fā)改委立場(chǎng)，內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。

至此，房產(chǎn)稅是否將出臺(tái)，仍是謎團(tuán)。在當(dāng)前樓市調(diào)控大背景下，房產(chǎn)稅利大于弊還是弊大于利？

——編者

劉濤：房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥

對(duì)房產(chǎn)稅寄望過(guò)高，一旦無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，公眾的挫敗感和失望情緒也會(huì)加劇。到時(shí)政府再談平抑房?jī)r(jià)，恐怕再也無(wú)人肯信了。

圍繞上海、重慶等城市即將推出房產(chǎn)稅傳聞的真實(shí)性之辯，已成為時(shí)下國(guó)人關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅到底何方神圣，它真有這么大的能量嗎？

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上多空雙方仍處于僵持階段。不少人期待，此時(shí)哪怕再多放上一根稻草，開(kāi)發(fā)商和炒房者很可能再也扛不住了——房產(chǎn)稅就是他們心目中那根稻草。

然而且慢！不妨問(wèn)一句，就算房?jī)r(jià)暫時(shí)降了又如何呢？ 筆者大致可勾勒出如下圖景：房?jī)r(jià)小幅跌到某個(gè)點(diǎn)位后，開(kāi)發(fā)商和炒房者逐漸消化了最初的恐慌情緒，重新祭出捂盤(pán)惜售等招數(shù)；而抄底者也開(kāi)始涌入，市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)再次反彈。

此外，“房產(chǎn)稅”尚只是傳聞和公眾想象，其真實(shí)面目如何，是雷霆萬(wàn)鈞還是雷聲大雨點(diǎn)小，在看到正式文件前，任何樂(lè)觀評(píng)價(jià)都缺乏依據(jù)。

在筆者看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)降溫的作用或許只在一時(shí)；長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)的理性回歸和長(zhǎng)期健康，需從擴(kuò)大供給、財(cái)政分權(quán)改革等方面多管齊下。單從制度層面拷問(wèn)，房產(chǎn)稅作為政策工具之一，也無(wú)力決定中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)。

首先，不解決土地供給問(wèn)題，要想根治中國(guó)房?jī)r(jià)的“高燒”恐怕不那么容易。舉個(gè)例子，目前二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅加上契稅、中介稅，新增交易成本高達(dá)11%，但其中很大一部分最終轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。如果連這都未能阻擋房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，希望通過(guò)1%左右的房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控高房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)。

中國(guó)每年城鎮(zhèn)土地出讓規(guī)模極其有限，而農(nóng)村土地流通又有諸多政策限制，導(dǎo)致拍到土地的少數(shù)開(kāi)發(fā)商事實(shí)上可以肆無(wú)忌憚地合謀操縱房?jī)r(jià)。而允許農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房和市民自建房的存在，便可打破這種壟斷。

其次，在物業(yè)稅出臺(tái)之前，讓房產(chǎn)稅暫代其職沒(méi)有問(wèn)題，但絕不能讓物業(yè)稅被房產(chǎn)稅永遠(yuǎn)“擠出”。在地方政府出臺(tái)房產(chǎn)稅的同時(shí)，發(fā)改委、國(guó)土部、住建部等職能部委，乃至全國(guó)人大也應(yīng)當(dāng)盡快拿出物業(yè)稅的草案和路線圖，如此才能讓市場(chǎng)各方形成理性預(yù)期。

最后，在財(cái)政分權(quán)改革推進(jìn)之前，一些地方政府靠賣(mài)地吃飯的現(xiàn)象顯然也不可能自發(fā)得到糾正，這又怎么讓人相信房?jī)r(jià)會(huì)真的降下來(lái)呢？即便是地方政府迫于形勢(shì)推出了房產(chǎn)稅，也完全可以在起征點(diǎn)和課稅對(duì)象（比如對(duì)第三套房之外的房才開(kāi)征房產(chǎn)稅）上大做文章。

與之類(lèi)似，在國(guó)有商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系沒(méi)厘清之前，開(kāi)發(fā)商背靠強(qiáng)大的資金支持，完全有繼續(xù)“挺”下去的資本。而這又要求對(duì)國(guó)有金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面現(xiàn)代企業(yè)制度改革，特別是要引入獨(dú)立第三方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和信譽(yù)評(píng)級(jí)。

對(duì)房產(chǎn)稅寄望過(guò)高，一旦無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化；同時(shí)，公眾的挫敗感和失望情緒也會(huì)加劇。到時(shí)政府再談平抑房?jī)r(jià)，恐怕再無(wú)人肯信了。

徐開(kāi)彬：房產(chǎn)稅是抑房?jī)r(jià)有力武器