房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥

PK：房產(chǎn)稅是抑房價有力武器

近日，國家發(fā)改委通過新華社對外辟謠，稱該委有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表發(fā)改委立場，內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。

至此，房產(chǎn)稅是否將出臺，仍是謎團(tuán)。在當(dāng)前樓市調(diào)控大背景下，房產(chǎn)稅利大于弊還是弊大于利？

——編者

劉濤：房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥

對房產(chǎn)稅寄望過高，一旦無法達(dá)到預(yù)期效果，“房價只漲不跌”的神話會進(jìn)一步強(qiáng)化，公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價，恐怕再也無人肯信了。

圍繞上海、重慶等城市即將推出房產(chǎn)稅傳聞的真實(shí)性之辯，已成為時下國人關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅到底何方神圣，它真有這么大的能量嗎？

目前，房地產(chǎn)市場上多空雙方仍處于僵持階段。不少人期待，此時哪怕再多放上一根稻草，開發(fā)商和炒房者很可能再也扛不住了——房產(chǎn)稅就是他們心目中那根稻草。

然而且慢！不妨問一句，就算房價暫時降了又如何呢？ 筆者大致可勾勒出如下圖景：房價小幅跌到某個點(diǎn)位后，開發(fā)商和炒房者逐漸消化了最初的恐慌情緒，重新祭出捂盤惜售等招數(shù)；而抄底者也開始涌入，市場回暖，房價再次反彈。

此外，“房產(chǎn)稅”尚只是傳聞和公眾想象，其真實(shí)面目如何，是雷霆萬鈞還是雷聲大雨點(diǎn)小，在看到正式文件前，任何樂觀評價都缺乏依據(jù)。

在筆者看來，房產(chǎn)稅對房價降溫的作用或許只在一時；長期看，房價的理性回歸和長期健康，需從擴(kuò)大供給、財政分權(quán)改革等方面多管齊下。單從制度層面拷問，房產(chǎn)稅作為政策工具之一，也無力決定中國房價長期走勢。

首先，不解決土地供給問題，要想根治中國房價的“高燒”恐怕不那么容易。舉個例子，目前二手房轉(zhuǎn)讓過程中，營業(yè)稅加上契稅、中介稅，新增交易成本高達(dá)11%，但其中很大一部分最終轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。如果連這都未能阻擋房價的增長，希望通過1%左右的房產(chǎn)稅來調(diào)控高房價并不現(xiàn)實(shí)。

中國每年城鎮(zhèn)土地出讓規(guī)模極其有限，而農(nóng)村土地流通又有諸多政策限制，導(dǎo)致拍到土地的少數(shù)開發(fā)商事實(shí)上可以肆無忌憚地合謀操縱房價。而允許農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房和市民自建房的存在，便可打破這種壟斷。

其次，在物業(yè)稅出臺之前，讓房產(chǎn)稅暫代其職沒有問題，但絕不能讓物業(yè)稅被房產(chǎn)稅永遠(yuǎn)“擠出”。在地方政府出臺房產(chǎn)稅的同時，發(fā)改委、國土部、住建部等職能部委，乃至全國人大也應(yīng)當(dāng)盡快拿出物業(yè)稅的草案和路線圖，如此才能讓市場各方形成理性預(yù)期。

最后，在財政分權(quán)改革推進(jìn)之前，一些地方政府靠賣地吃飯的現(xiàn)象顯然也不可能自發(fā)得到糾正，這又怎么讓人相信房價會真的降下來呢？即便是地方政府迫于形勢推出了房產(chǎn)稅，也完全可以在起征點(diǎn)和課稅對象（比如對第三套房之外的房才開征房產(chǎn)稅）上大做文章。

與之類似，在國有商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系沒厘清之前，開發(fā)商背靠強(qiáng)大的資金支持，完全有繼續(xù)“挺”下去的資本。而這又要求對國有金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面現(xiàn)代企業(yè)制度改革，特別是要引入獨(dú)立第三方進(jìn)行經(jīng)營風(fēng)險評估和信譽(yù)評級。

對房產(chǎn)稅寄望過高，一旦無法達(dá)到預(yù)期效果，“房價只漲不跌”的神話無疑會進(jìn)一步強(qiáng)化；同時，公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價，恐怕再無人肯信了。

徐開彬：房產(chǎn)稅是抑房價有力武器