首先，所謂“地王”主要指住宅用地。若是商業(yè)用地，即使拍出高地價，對周邊住宅用地上的房價拉動也不那么明顯。

從調(diào)查結(jié)果看，老百姓心目中所謂“地王”主要有兩種類型。第一種，土地面積大，總價很高。第二種，土地面積小，單價非常高。如去年廣州珠江新城拍出的高價地，面積還不如一個足球場，但把周圍的房價劇烈拉升了，從而推漲了人們的房價預(yù)期，在這種情況下，人們的恐慌性購房心理開始產(chǎn)生。第一種情況的“地王”對周邊房價的拉抬作用沒有那么明顯。

而目前的一些媒體，一見高價地，不做細(xì)致切分，不做細(xì)致分析，都冠以“地王”進行傳播，老百姓不明就里，加上周邊樓盤的有些開發(fā)商不免會推波助瀾，房價預(yù)期一下就被推高了。

此外，一些媒體對溢價率的誤讀也是因素之一。一塊土地底價在拍賣前是保密的，這個底價經(jīng)過一系列專業(yè)手段評估出來，能夠比較準(zhǔn)確反映土地價值。政府部門在出讓土地時往往會低于或高于底價設(shè)置一個起拍價，比如，某一地塊的底價是100億元，出讓方可以將起拍價設(shè)定在80億元，這樣可以吸引更多開發(fā)商前來舉牌。假如最后成交價160億元，有人認(rèn)為，這塊土地溢價率為200%，實際上，應(yīng)該是160億元和100億元的比值，而并非是160億元和80億元的比值。炒作溢價率，也容易造成老百姓的恐慌漲價預(yù)期。

中國土地勘測規(guī)劃院對2007年拍出的“地王”進行了一次跟蹤，發(fā)現(xiàn)這些“地王”要么是退地賠錢，要么是閑置，最后真正開發(fā)的土地很少，這說明什么問題？未來的市場形勢很難判斷，蓋房子未必能賣上價，未必會保證盈利。可見，高地價并不必然帶來高房價。可以反向想一想，假設(shè)政府低價把地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商會因此降房價嗎？只要其他市場因素不變，房子能高價賣出去，那他肯定不會降價。