還值得稱道的是，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)十分明晰，在廉租房－經(jīng)適房－商品房之間實(shí)現(xiàn)了“無縫”連接。個(gè)人可以把自己的產(chǎn)權(quán)抵押出去申請公積金貸款和商業(yè)貸款，當(dāng)個(gè)人無力償還貸款時(shí)，政府可以代為償還，但個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額也會(huì)隨之縮小，屆時(shí)房屋就帶有越來越明顯的廉租房性質(zhì)；如果個(gè)人無力償還政府墊付的房款，個(gè)人也就可以一直住著，轉(zhuǎn)讓時(shí)再按比例和政府分享房款，這很像經(jīng)濟(jì)適用房；如果償還了政府墊付的房款，經(jīng)適房也就完全成了個(gè)人所有的商品房了。一度復(fù)雜的退出過程變得簡單清晰。

由上可知，與傳統(tǒng)的經(jīng)適房模式相比，共有產(chǎn)權(quán)住房有著諸多優(yōu)點(diǎn)，因而值得各地借鑒推廣。我們相信，這一創(chuàng)新模式，比現(xiàn)有的一些保障性住房做法更有生命力。

當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房也只是邊際上的改良。其他地方要模仿，需要一定的地方財(cái)政實(shí)力做支撐。淮安市2007年將旗下兩家國企剝離，2008年獲得了1.5億元資金用于項(xiàng)目的啟動(dòng)。政府其余投入的資金，則是通過土地的出讓換算成資金成本。這一條件不一定各地都能具備。

共有產(chǎn)權(quán)住房的確降低了尋租空間，但這也同時(shí)說明了買房者獲得的優(yōu)惠空間并不大。在供應(yīng)限價(jià)房的地方，由于房價(jià)明顯低于市場價(jià)格，結(jié)果供不應(yīng)求，人們紛紛走后門找關(guān)系。與此不同，淮安市在共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)過程中，出現(xiàn)的卻是“房等人”，其原因在于房價(jià)基本與市場接軌。由此來看，政府雖提供了一筆無息貸款，但購房者最后還是完全依賴自己扛下高房價(jià)。

進(jìn)一步看，共有產(chǎn)權(quán)住房要得到順利推廣，是以未來房價(jià)還將繼續(xù)走高為背景的，實(shí)際上是政府借錢給低收入者，鼓勵(lì)其提前購房，購房者的杠桿其實(shí)比正常情況下更高。更高的杠桿只有在將來房價(jià)上漲時(shí)才是更好的選擇。

事實(shí)上，政府增加保障性住房的出發(fā)點(diǎn)不僅是要讓更多人買到房住上房，還在于同其他政策一起抑制房價(jià)過快上漲。共有產(chǎn)權(quán)住房是以接受當(dāng)前高房價(jià)為前提的，并且隱含未來房價(jià)繼續(xù)上漲的假定。它沒想過要降低房價(jià)，只是創(chuàng)造條件讓中低收入者進(jìn)入市場。由此看來，這一模式不宜成為保障性住房以及房地產(chǎn)政策的主導(dǎo)思路。

（作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，宏觀經(jīng)濟(jì)觀察人士）