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      20年上漲壓力不等于20年牛市
      www.fjnet.cn?2010-03-09 09:35? 王棟琳?來源:中證網    我來說兩句

      “房價還要上漲20年!那什么時候才能買得起房啊?”

      “既然還要上漲20年,那現在干嘛不炒房?”

      這是許多人在8日聽完住房和城鄉建設部部長姜偉新講話后的兩種心態。其實,未來20年房價面臨上漲壓力與20年牛市完全是兩回事。

      房價中長期面臨上漲壓力,這一判斷建立在中國城鎮化加速、工業化持續的基礎上。中國人均GDP已經超過3000美元,最快在2011年底達到4000美元。隨著人均收入的提高、可供應土地的減少,以及農村人口繼續向城市轉移潮,中國房價的確面臨諸多上漲壓力。

      但應該看到,未來20年房價再現近5年來的“瘋狂”可能性并不大。

      以北京四環外房價為例,2005年的均價約為4000元/平方米,目前是20000元/平方米,5年漲了4倍。但再向前看,1998年房改后北京這一地區房價約為2000元/平方米,此后7年內僅上漲1倍。房價“瘋漲”不過是近5年的事。其中,2009年房價漲幅約60%左右,是1998年以來漲幅最大的一年,這樣罕見的牛市幾乎不可復制。

      那么,這樣的房價漲幅算不算泡沫呢?如果把未來20年的房價上漲空間都考慮進去,目前的價位可能還有上升空間。有人據此認為,房價沒有泡沫。但現在的問題是,20年的漲幅在一年內用完,顯然透支了未來的預期,未來靠什么支撐?完全脫離基本面的上漲,這不是泡沫是什么呢?

      美國被認為是房地產市場較為成熟的典范,其50年來(1968-2006)剔除通脹因素后的標準住宅價格僅上漲1倍。美國平均3個人一套single house,2009年的均價在20萬美元。這個價格在近20年來,上下浮動僅5萬美元。


      責任編輯:李艷
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