在大規模信貸刺激下，樓市和股市的表現突出，這也成為中國經濟“回暖論”的依據之一。尤其是上海樓市，不少地區的房價甚至高于金融危機之前，創下歷史新高。相關的統計顯示，今年1月到6月上海市場化新建商品住房成交均價達到13918元/平方米，比去年全年成交均價上升2.8%。而上半年二手存量住房網上成交均價11793元/平方米，比去年全年成交均價上升9.1%。面對急升的房價，政府終于開始采取動作了。

市政府7月17日召開的“促進房地產健康發展工作會議”指出開發商加價銷售是推動房價過快上漲的主要因素之一。上海市住房保障和房屋管理局近日也出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，提出要嚴防開發商“捂盤惜售”。從政府采取的動作來看，似乎已經認定推動房價上漲的主要“黑手”是開發商。在房價上漲的情況下，開發商除了“捂盤惜售”外，還有 “少量多批”等，增加稀缺假象以進一步提高價格。

但問題是，開發商的合法經營行為其實并沒有多少可以指責的。就像在菜市場上生菜價格上漲，賣菜的也可能會提出理由，比如最近生產量比較少，或者買的人很多等等，總之也會通過各種手段來制造“稀缺假象”，以進一步提高菜價。何以在買菜的時候，消費者覺得這是正常的，而到了買房子的時候，房產商做了跟賣菜的同樣的事情，就被認為有問題了呢？(當然，房產商違法的行為應該受到懲處，就像賣菜的不能銷售有毒蔬菜一樣。)

如果開發商的行為是合法的，那么，對企業的合法行為進行干預，就會將政府置于違法的風險之下。而且，房價上漲是一連串因素所導致，如果調控房產市場僅僅拿開發商下刀，盡管有一些阻嚇作用，但基本上是無法抑制房價快速上漲的。歷次房價調控中對開發商下手的措施，都表明可能反而會把房價越調越高。

我們暫且不論調控房價的是是非非，單說假如要調控房價的話，也必須探究房價上漲的真正原因，才能對癥下藥。根據渣打銀行經濟學家王志浩的研究，這半年來的房價上漲與信貸快速增長的幅度是契合的。簡單而言，就是信貸的快速增長導致部分信貸進入了房地產市場，從而推高了房價。而信貸之所以會進入房產市場，一來是因為銀行被要求盡快輸出信貸，以響應4萬億刺激計劃——據傳有某銀行行長在放貸上比較謹慎，還遭到了銀監會的點名批評；二來是因為大規模財政支出擠出了其他投資，使得其他投資無處可去，房市和股市于是成了容身之所。加上銀行流出來的信貸也有部分進入房市，推高房價也就在所難免了。

事實上，全球經濟不景氣的條件下，中國經濟的表現也吸引了不少國外游資進入中國市場，這可能也是推高房價的原因之一。另外，消費者對通貨膨脹的預期也導致其傾向于購買耐用消費品，房產恰好是其中一個選擇。當然，造成房價上漲的原因還有很多。因此，要調控房價，除了控制信貸流向、減少財政投資、限制外資流入等措施(其實這些與經濟刺激方案是有所抵觸的)，還要改變消費者的通脹預期，這也使得調控房價成為了一個極其困難的任務，需要決策層加以深慮。(作者為上海金融與法律研究院研究員)