圖文：你給銀行還錢，要看它的臉色

在多數(shù)商業(yè)銀行與購(gòu)房者簽訂的《個(gè)人住房借款合同》上，對(duì)房貸利率的調(diào)整方式進(jìn)行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次。也就是說(shuō)，對(duì)于多數(shù)房貸族來(lái)說(shuō)，1月份是房貸利率調(diào)整的月份。

今年6月8日起，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率從7.05%降至6.8%；7月6日起，又進(jìn)一步降至6.55%。也就是說(shuō)，今年房貸利率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)銀行江漢支行理財(cái)師吳丹給記者算了一筆賬，以等額本息還款方式為例，購(gòu)房者申請(qǐng)50萬(wàn)元30年期商貸，今年6月8日前，月供為3343元；明年1月1日后，利率執(zhí)行6.55%的標(biāo)準(zhǔn)，月供為3177元，下降了166元左右。

家住徐東大街的陳先生在2009年6月，商貸100萬(wàn)購(gòu)買了一套商品房，可以享受7折利率。對(duì)于像陳先生這樣的購(gòu)房者，明年適用的利率是在6.55%上打7折即4.59%，比現(xiàn)在7.05%打7折后，低0.35個(gè)百分點(diǎn)，以此計(jì)算，100萬(wàn)貸款的月供將比今年少189元。享受利率8.5折優(yōu)惠的房貸，月供則少242元。

如果是二套房貸，即利率1.1倍，則明年執(zhí)行的新利率將變?yōu)?.21%，比目前低0.54個(gè)百分點(diǎn)，那么，購(gòu)房人的月供將減少335元。“大多數(shù)購(gòu)房者的貸款金額在40萬(wàn)元至100萬(wàn)元，執(zhí)行新利率后，房貸月供將下降100元至300余元”。吳丹說(shuō)。

至少提前一個(gè)月申請(qǐng)

“辦房貸提前還款，遭到銀行各種刁難。先是說(shuō)現(xiàn)在提前還款的人很多，要填單子排隊(duì)等三個(gè)月以后通知了才能辦；然后又是你提前還款有三個(gè)月的違約金。”近日，有網(wǎng)友在微博上吐槽年底提前還貸太困難，被不少網(wǎng)友跟帖稱“有同感”。

記者走訪武漢多家銀行發(fā)現(xiàn)，對(duì)于提前還貸，大多數(shù)銀行都規(guī)定需要提前申請(qǐng)，申請(qǐng)期至少是一個(gè)月。招行武漢分行客服人員稱，提前還貸特別是商貸需要先通過(guò)電話預(yù)約，再等銀行通知到指定網(wǎng)點(diǎn)辦理手續(xù)，最終劃錢還貸至少要一個(gè)月。

家住團(tuán)結(jié)大道的郭女士稱，她10月底申請(qǐng)了提前還貸，和銀行說(shuō)好了12月6日去還。但因出差未能趕回武漢，和銀行一再解釋希望能緩一天，但是銀行不同意，結(jié)果還貸時(shí)間重新被預(yù)約到元旦之后。

此外，允許申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間也不一樣。多家銀行都要求至少還款半年或一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

武漢一家國(guó)有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人介紹，借款人提前還貸之后，銀行就不能再收取已還部分所對(duì)應(yīng)的利息收入了，長(zhǎng)遠(yuǎn)地講，銀行的利息收入就減少了，所以銀行在受理提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，熱情并不高。此外，年底銀行貸款規(guī)模的考核壓力很大，如果借款人提前還貸，銀行沒(méi)有時(shí)間把收回的貸款額度重新投放出去，銀行報(bào)表上的貸款總額就會(huì)減少，銀行就得不償失了。

今年11月，在中資銀行普遍收緊首套房貸利率優(yōu)惠政策時(shí)，在漢的東亞、匯豐等外資銀行仍給出了最低8.5折的優(yōu)惠。

不過(guò)，在提前還款方面，中外資銀行各有不同。

記者以購(gòu)房者身份咨詢東亞銀行。客服人員介紹，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為36個(gè)月內(nèi)提前還款，要按照還款金額的3%來(lái)收取費(fèi)用，36個(gè)月之后為2%。匯豐銀行客服人員則稱，一年后全部還款手續(xù)費(fèi)至少3萬(wàn)元，兩年后全還手續(xù)費(fèi)至少2萬(wàn)，三年后不收手續(xù)費(fèi)。

相比之下，大部分中資銀行多是以罰息形式收取手續(xù)費(fèi)，一般提前還款要支付1個(gè)月的利息。以50萬(wàn)元商貸30年計(jì)算，一個(gè)月利息不到3000元，假如提前還款30萬(wàn)元，中資銀行罰息的話為3000元，外資行3%的手續(xù)費(fèi)為9000元。

而交行、招行等銀行表示，只要在可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間內(nèi)提前還款，不收取手續(xù)費(fèi)或罰息。

中行理財(cái)師吳丹建議，如果市民短期內(nèi)有較高收益項(xiàng)目可投資的，不必趕在年底湊熱鬧去提前還貸。三種情況下不宜提前還貸：

簽訂貸款合同時(shí)享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。

等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

（原標(biāo)題：圖文：你給銀行還錢，要看它的臉色）