土地市場依然難以火爆 多城市將迎供地小高潮

開發商拿地意愿增強或促土地市場走出谷底

歷經數月的冷清之后，部分熱點城市土地市場出現回暖跡象。近十天內，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現。7月6日，北京CBD核心區9幅地塊更是引來逾40家企業組成的19個聯合體參與投標，其中不乏萬科、首創、萬通地產、中信地產等知名房企。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，隨著成交的逐漸恢復，近期開發商拿地意愿有所復蘇。下半年，各地將迎來土地放量供應，土地市場也會逐步趨于活躍，但恐難出現此前的火爆。

回暖

土地市場逐漸走出谷底

北京CBD核心區9宗地塊的歸屬一直格外受關注。記者6日從投標現場了解到，參與競標的企業拿地熱情呈現久違的高漲。其中，中信集團參與了大多數地塊的競標。SO H O中國旗下的北京紅石建外房地產開發有限公司也參與了Z1a、Z2a、Z2b三幅地塊的競標，且報價均為最高。

根據北京土地整理儲備中心公布的數據，此次出讓的土地仍均為商業金融性質用地，總規劃建筑面積達109萬平方米。

SO H O中國董事長潘石屹接受《經濟參考報》記者采訪時認為，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地，其價值及未來的發展空間很大。

中國中信集團、中信銀行股份有限公司聯合體作為唯一投標方，給出了與地塊競標底價相同的報價26.32億，成功將Z11地塊收入囊中。無獨有偶，安邦人壽保險股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區Z9地塊。

據測算，9宗地塊底價合計169.93億，按最高報價計算，成交總價約為246.55億。現場一位房地產資深人士表示，此次競標底價和樓面價都低于預期，但這絲毫不掩企業的拿地熱情。

過去十天，北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息。6月27日，北京市東城區崇文菜市場一宗商業金融用地拍賣，經過逾30輪激烈競買，廣州市豐璟房地產開發有限公司以總價7.1億元拿下該地塊，高達4.32萬元/平方米的樓面地價，刷新了近年來北京樓面價紀錄。此后不久，深圳南山區一地塊成為新晉總價“地王”，該宗規劃建筑面積達170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業區有限公司以64.39億元拿下。

值得注意的是，近期頻頻給土地市場注入活力的多為商業金融及綜合類型地塊的成交。美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，商業金融及綜合類型地塊被看好的原因，除樓市調控之下住宅市場受政策影響較大外，商業金融及綜合類型地塊更能契合開發商追求長期收益的目標“住宅市場的黃金十年已經過去，接下來的‘黃金期’應屬于工商鋪市場，其中自持形式會越來越多。”

冷清

宅地成交依然低迷

與商業地產的成交形成反差，多數熱點城市的宅地市場仍難言回暖。中國指數研究公布的最新數據顯示，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬平方米，同比減少6%。

全國十個重點城市，除廣州、深圳與南京三個城市住宅用地成交面積同比上升外，北京、上海、重慶、天津、武漢、杭州、成都七個城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。

成交價格也非常理性，今年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。

中國指數研究院報告認為，導致住宅土地市場出現冷清，一方面是受國家政策限制、地方政府以設定地價上限、配建保障性住房等手段盡量將地價定在合理范圍之內，另一方面開發商對于目前市場理性的態度，也是地塊低價成交的重要原因。

美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》記者采訪時表示，整個房地產是一個循環關系，在產業鏈末端銷售這塊是死氣沉沉，這必然會影響開發商對未來的預期。加之開發商會通過股權交易、收購等各種方式增加土地儲備，并不缺地。

她預測，與上半年相比，下半年宅地的推出量會呈上升趨勢。但從土地性質來說，單純住宅用地在整個土地市場的比例會越來越小，未來的趨勢是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數量相應減少，開發商會更加關注單個地塊的性價比，也不排除個別地區、個別時期會出現“地王”的爭奪。

趨勢

多城市將迎供地小高潮

土地市場尤其是住宅用地成交乏力的背后，供應量減少也是一個重要因素。1至6月全國130個城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗，面積為19463萬平方米，同比減少15%。

四大一線城市中，北京3月份住宅用地市場交易量為零。另有統計顯示，前5個月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳，住宅市場5月才首次破冰，整個上半年共推出住宅用地3宗，共計76萬平方米。

進入6月，部分城市開始集中大量推地，成為今年供應量最大的單月。中國指數研究院統計顯示，6月全國130個城市共推出土地2764宗，面積13285萬平方米，環比增加43%，同比增加50%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗，推出面積4203萬平方米，環比增加38%，同比增加7%。

下半年伊始，北京等地土地市場便迎來推地高潮。根據北京市土地整理儲備中心公布的信息，7月4日共有7宗地塊進入掛牌競價階段，其中4宗地為居住用地，總出讓面積超過42萬平方米。

中國房地產學會副會長陳國強表示，目前從整個市場來看，僵持、盤整的態勢還是很明顯，購房者、企業的觀望氛圍仍很明顯，政府作為土地供應方，推地也會講究策略和節奏，推地的力度不會貿然加大，因此今年應該和往年類似，在下半年特別是四季度才會加速推地。

中原集團研究董事程澐認為，隨著成交的逐漸恢復以及各地大規模土地供應的開啟，近期開發商拿地意愿有所復蘇。從6月整體數據來看，標桿房企拿地態度亦較5月更為積極。6月，中原監測的15個城市中，共有14家標桿房企于10個城市中踴躍拿地，總可建面積達632.94萬平方米，環比增幅高達80.4%。標桿房企的拿地舉動，或將刺激土地市場逐步趨于活躍。

缺錢

下半年土地市場恐難火爆

雖然普遍預測下半年推地數量將有較大幅度增加，但專家認為，土地市場恐怕還難以出現此前的火爆。

“下半年火熱肯定談不上，整個房地產市場的氣氛還是很淡，這種情況下，大家都不可能太樂觀。”徐楓告訴《經濟參考報》記者，從需求來看，現在相當一部分開發商資金鏈比較緊張，也在很大程度上制約了其大規模拿地。陳國強也表示：“多數企業在調控之后，不得不面臨資金的壓力。”即便土地比過去更便宜，但由于自身缺乏相應的投資能力也沒辦法拿地。

統計顯示，1至5月，房地產投資自 籌 資 金 到 位 同 比 增速由年初的21.4%回升至30.9%。房地產銷售額同比增長18.2%，較去年18.3%增速略降。廣發證券認為，隨著房地產調控的繼續實施，銷售增速面臨回落壓力，進一步將對房地產投資構成減速壓力。

陳國強預測“商業金融用地的出讓可以有更積極的預期，但對住宅用地來說，企業參與的意愿就要差一些。”整體而言，在嚴厲的調控形勢，房企會比較謹慎，過去多輪激烈競買及溢價率高企等火爆情形很難在下半年再現。徐楓預測，成交量可能并不會隨著推地數量大幅躍升而增加，樓面價也會保持平穩。

中國指數研究院報告的認為，一直處于低迷狀態土地市場，如何回歸到合理健康發展的道路，達到樓市與土地市場和諧發展，或將是下半年政策調控的走向。