建立房價合理回歸的對沖機制

七月全國的房價已經發布，70個大中城市中，50個上漲，且漲幅比6月份有所擴大。這對房地產市場的宏觀調控提出了嚴峻挑戰。房地產價格合理回歸是當前實現中國社會穩定、社會公平和促進房地產健康發展的需要，但是，房價合理回歸必然對經濟增長構成下行壓力。如何防范使房價合理回歸演化成泡沫破裂并最終波及銀行體系的穩定，是需要我們未雨綢繆的。鑒此，筆者認為，應當建立和形成以下對沖機制。

一、房價穩定機制：房價合理回歸要將房價穩定在一定范圍

2011年下半年多數城市房價已經進入下跌通道，隨著房地產調控的繼續，2012年和2013年房價還可能延續下跌態勢，伴隨著房價下跌，將從三個方面對經濟形成不利影響。一是銀行出現部分呆壞賬。房價下跌20%—40%將會導致一部分貸款購房者，尤其是原來首付20%或30%購房者欠銀行貸款本息高于新的房價，最終出現停止還貸現象。二是房地產投資萎縮。房價連續下跌將導致投資、投機性購房者大幅度減少，從而帶動與此有關聯的50多個行業收縮。三是地方政府賣地收入和財政收入大幅度萎縮。近年來，地方政府30%―60%的財政收入與房地產有關，地方基金收入80%—90%是賣地收入，有許多城市基金收入與地方財政收入相當。也就是說，地方政府所有開支 50%―80%與房地產有關。房價下跌幅度過大，對銀行、政府和經濟都會構成較大壓力，因此，房價下跌必須控制在20%—40%范圍之內。

二、投資對沖機制：穩定房地產投資避免投資收縮引發沖擊

要避免房地產投資收縮引發的沖擊就要穩定房地產投資。目前，我國可以選擇的是三個方面。一是積極推進保障房建設。2011年新開工1000萬套保障房、2012年新開工700萬套保障房、2013—2015年新開工1600—1900萬套保障房，按照一套建筑面積80平方米計算，就可以支撐開發商停止建房的一半以上建筑面積。二是實施建筑下鄉，鼓勵農民建房。2010年中央一號文件就提出這一政策，2011年住建部重申要積極推動小城鎮建設，擴大建材下鄉試點。三是鼓勵商務地產發展。由于商務地產不在住房調控范圍之內，不受限購政策的影響，是房地產長期投資的重要品種。此三項房地產建設在一定程度上可以穩定房地產投資不會出現較大幅度的萎縮，成為穩定經濟的重要力量。此外，我國還正在推進其他基礎設施、戰略性新興產業及其他領域投資，這些都可以保持一定社會投資規模。