日本房產泡沫破裂后為何能社會穩定

是泡沫終會破滅，現在日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半

20世紀80年代中期以后，在美國的施壓下，日元被迫大幅度升值，給日本對外出口造成負面影響。為防止經濟下滑，日本政府多次下調官方利率。日元升值和寬松貨幣政策的背景，加上長期以來日本政府對銀行的過度保護、金融監管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風險意識淡化等因素，大量資金被釋放出來，并流向了股市和房地產市場，推高了股價和地價，房地產泡沫逐漸形成。在短短幾年的時間里，東京的地價市值就上漲到相當于整個美國的地價，足見這一時期日本的地價飆升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫終究會破滅，只不過當你身處泡沫之中時，常常會被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失了方向，正如美國前聯邦儲備委員會主席格林斯潘所言，“只有當泡沫破滅后才會意識到它的存在。”1990年3月27日，大藏省發布了“金融機構不動產融資總量限制”的通知，開始對不動產融資進行限制，這一措施的實施后來被稱為日本房地產泡沫破滅的“引火擎”。隨后，日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模，提高貸款利率，并開始征收地價稅。這些措施對抑制房價上漲產生了效果，日本房地產泡沫走向破滅。1991年以后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，現在日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。

戰后經濟上的巨大成功導致對泡沫缺乏警惕，多數人相信“土地神話”會繼續

在20世紀80年代中期之前，日本沒有經歷過泡沫經濟，缺乏對泡沫經濟的認識和警惕性。戰后經濟上的巨大成功，又大大助長了日本的自信心，對于80年代后期的資產迅速膨脹，很多日本人形成錯覺，認為是“一個嶄新時代的到來”。這也是為何在房地產泡沫時期日本政府和媒體一直沒有人公開表示過對泡沫破滅的擔憂，而民眾更多看到和聽到的是“土地升值”、“銀行不倒”、“三菱并購美國洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多數人也相信，日本強大的經濟實力、土地資源的稀缺性等會支撐“土地神話”的延續。

在這種沉醉的氛圍下，加上1990年6月日本房價開始出現拐點時，制造業設備投資、對外出口及國內銷售依然活躍，無論政府還是國民都沒有意識到房地產泡沫開始走向破滅，更沒有想到的是，日本經濟從此會進入“失去的二十年”。很多人認為，地價下跌只是暫時的，至少跌幅不會這么大，銀行也是抱著這種希望而擱置已經出現的不良債權問題。支撐這一想法的理由除了對“土地升值”的信念外，還有一個是：日本是出口導向型經濟，在日元不斷升值的形勢下，為促進出口，政府會增發貨幣來拉低日元匯率。隨著日元對美元匯率逐步回歸，日本經濟就會保持穩定增長，房價也會隨之恢復，并存在上漲的可能。所以，在日本房地產泡沫破滅、地價下跌的初期，沒有多少人急著出售手中的房產，社會總體處于穩定的常態。