謝經榮：國外房地產泡沫的治理及啟示

我國正處于快速發展期，居民生活水平的提高和城鎮化的快速推進對房地產形成了巨大需求。近年來，我國房地產業發展較快，成為經濟增長的重要動力。但一些城市房價上漲過快，超出了一般居民的購買能力，也給整個經濟平穩較快發展埋下了風險隱患。這篇文章分析了最近20年國外發生的幾次房地產泡沫的特點和治理的經驗教訓，具有一定啟示意義。

——編者

房地產泡沫是由房地產價格長期快速上漲導致的房地產市場交易價格遠超其實際價值的現象。在過去20多年里，世界范圍內出現了三次影響較大的房地產泡沫破滅，即1991年日本房地產泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區房地產泡沫破滅和2007年同美國次貸危機相關的房地產泡沫破滅，對有關國家以至世界經濟造成了巨大危害。

國外房地產泡沫的特點

房地產泡沫的產生、發展和破滅具有規律性：房地產泡沫發展過程具有暴漲、暴跌的特點；破滅時產生的影響大而恢復慢；房地產泡沫主要是區域性的。

日本房地產泡沫始于1983年。當時，日本國際經濟地位上升，東京國際金融中心形成，眾多國外大公司進入日本投資購買房地產，引起日本房地產價格飛速上漲，推動日本房地產泡沫形成。上世紀80年代前期，東京等大城市房地產價格每年上升30％左右，1987年、1988年兩年商業房地產價格較上年分別上升40％、50％。泰國1988年—1992年房地產價格每年上升20%—30％，1992年—1997年每年上升40％。房地產價格長期快速上漲導致大量投資、貸款流向房地產行業，房地產市場成為財富的聚集地。日本房地產泡沫自1983年產生到1991年破滅，歷時8年。泰國房地產泡沫自1988年產生到1997年破滅，歷時9年多。房地產泡沫自產生到破滅，印度尼西亞歷時8年，馬來西亞歷時約7年。當房地產泡沫膨脹到一定程度，遇到社會經濟環境突然變化，就會迅速破滅，這一過程一般為1—2年。泡沫形成時房地產價格長期快速上漲和泡沫破滅時房地產價格暴跌，是房地產泡沫的重要特點。

房地產泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復困難、持續時間長。房地產泡沫破滅后，日本經濟從1991年2月開始陷入蕭條，歷時長達32個月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產泡沫破滅導致大量企業倒閉，進而造成金融機構不良債權大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機構不良債權額達40萬億日元。房地產價格、股價的縮水降低居民的消費欲望，日本1993年消費增長降為負值，嚴重影響經濟發展。房地產泡沫破滅還影響企業投資積極性，造成失業增多，貧富差距擴大，整個社會信心長期不振。泰國房地產泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達2/3，導致400億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業和金融體系，大量企業停產、倒閉，失業率大幅上升，引發了全面的經濟危機。房地產泡沫破滅后形成的不良債權需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復。為達到正常生產水平，日本用了10年時間，泰國等用了5年多時間。

房地產價格受國家經濟、金融、稅收等政策的影響，因而與國民經濟有類似的周期性規律，但房地產市場是否出現泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發生房地產泡沫時，價格上漲過快的情況主要出現在大城市圈，特別是首都圈。泰國、印度尼西亞的房地產泡沫也局限在曼谷、雅加達等城市。所以說，房地產泡沫具有較強的區域性，它的產生主要同城市市場相聯系。