現(xiàn)階段商品房蘊(yùn)涵的土地資產(chǎn)在交易中逐步增值的市場(chǎng)信號(hào)，在很大程度和范圍內(nèi)誘導(dǎo)住房的消費(fèi)功能讓位于投資功能

土地出讓價(jià)格的上漲總是會(huì)帶動(dòng)所在區(qū)域未開發(fā)和在開發(fā)、在銷售和已銷售的商品房重置成本的上漲。不論在商品房銷售市場(chǎng)還是在二手房交易市場(chǎng)，交易雙方都會(huì)依據(jù)住房重置成本而非歷史成本進(jìn)行交易。在土地價(jià)格不斷上漲的預(yù)期下，住房投資實(shí)質(zhì)上已不是針對(duì)商品房所含房產(chǎn)物業(yè)的投資，而是依據(jù)商品房所蘊(yùn)涵土地資產(chǎn)的投資。住房消費(fèi)功能讓位于投資功能的情形，在演繹房?jī)r(jià)上漲曲線的同時(shí)，也容易致使地方政府將土地資源投向商品房市場(chǎng)。

形成以上結(jié)果的原因，很大程度是因?yàn)檎畬?duì)不同性質(zhì)房產(chǎn)的土地產(chǎn)權(quán)有著不同的政策界定。在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系中，除經(jīng)濟(jì)適用房持有者在補(bǔ)交一定金額土地出讓金可將房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)換成商品房以外，公租房、城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房并不能通過補(bǔ)交土地出讓金來改變房產(chǎn)的性質(zhì)。對(duì)此問題的進(jìn)一步分析涉及商品房的資產(chǎn)增值功能。商品房資產(chǎn)由地產(chǎn)（土地使用權(quán)）與房產(chǎn)兩部分組成，其中房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，地產(chǎn)價(jià)值則隨土地出讓價(jià)格的上漲而上漲，其他類別房產(chǎn)不具有產(chǎn)權(quán)不能獲取地產(chǎn)的增值。在這樣的政策導(dǎo)向下，社會(huì)資金就會(huì)追逐商品房資產(chǎn)，尤其是在出現(xiàn)通貨膨脹或預(yù)期時(shí)。

學(xué)術(shù)界關(guān)于一次性征收70年土地出讓金的評(píng)論，大都是圍繞地方政府官員在有限任期內(nèi)快速籌措城市建設(shè)資金以及與此相關(guān)聯(lián)的地方債務(wù)來展開的。這些評(píng)論揭示了地方政府最大限度獲取土地出讓收益的動(dòng)機(jī)，但沒有從制度或政策角度對(duì)土地出讓金政策之于住房市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的機(jī)制性障礙等問題進(jìn)行專門的分析。

以公租房建設(shè)為契機(jī)，按年征收土地出讓金或許是走出房地產(chǎn)運(yùn)行困境的一條可供選擇的路徑，這是基于把居民家庭住房支出費(fèi)用控制在可支配收入合理比例的考慮

以按年征收土地出讓金用地來開發(fā)建設(shè)公租房的總體思路，是賦予公租房以完全產(chǎn)權(quán)，在限制按套轉(zhuǎn)讓的前提下不限制以小區(qū)產(chǎn)權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)方式實(shí)施的轉(zhuǎn)讓。按年征收土地出讓金的價(jià)格，由地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖胨骄C合考慮按年攤銷公租房開發(fā)建造、營運(yùn)維修成本及合理利潤來確定，并以此確定公租房的租金水平。該思路的可行性在于：公租房可交易的完全產(chǎn)權(quán)及預(yù)留的合理回報(bào)，能夠吸引民營企業(yè)和社會(huì)資金進(jìn)入該領(lǐng)域投資，既可以減輕地方政府在公租房建設(shè)方面的資金壓力，又可以為地方政府開辟區(qū)別于商品房市場(chǎng)以外的穩(wěn)定的土地出讓收益。

目前我們對(duì)如何處理非商品房產(chǎn)權(quán)遇到了一系列的問題，如果按年征收土地出讓金的公租房能結(jié)合市場(chǎng)化方式有效運(yùn)行并取得績(jī)效，那么，經(jīng)濟(jì)適用房、城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房也可通過按年征收土地出讓金方式轉(zhuǎn)化為公租房。

現(xiàn)行土地制度安排難以建立同商品房市場(chǎng)協(xié)調(diào)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制，也不能解決城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房地價(jià)補(bǔ)繳問題，而按年征收土地出讓金則有可能解決這些問題。因?yàn)樗瓤梢蕴岣呱鐣?huì)存量房產(chǎn)的利用效率，又能有效分流以自住為目的商品房市場(chǎng)的消費(fèi)性需求。此外，參照城市居民家庭可支配收入水平確定的土地出讓金水平，也確定了城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民土地?fù)p失的按年補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

近年中央政府十分重視公租房的建設(shè)，各地對(duì)公租房的運(yùn)作模式尚在探索之中。以按年征收土地出讓金方式來供應(yīng)住房用地，可以統(tǒng)一各類住房資產(chǎn)的價(jià)值基礎(chǔ)，引導(dǎo)各相關(guān)利益主體實(shí)現(xiàn)滿足居住功能的住房資源配置。按年征收土地出讓金的結(jié)果之一，是公租房的地產(chǎn)增值收益歸政府而非房產(chǎn)持有者，這會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)投資功能向居住功能的回歸，有效制約70年土地使用權(quán)商品房?jī)r(jià)格的非理性上漲。現(xiàn)有商品房在70年土地使用權(quán)到期后，可以過渡到按年征收土地出讓金的方式。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要向滿足消費(fèi)性需求的住房市場(chǎng)回歸，回歸的導(dǎo)向或標(biāo)志，是一般居民家庭的住房消費(fèi)支出，不論是擁有產(chǎn)權(quán)方式還是租賃居住方式，都應(yīng)控制在可支配收入的合理比例之內(nèi)。從這個(gè)導(dǎo)向出發(fā)，按年征收土地出讓金制度就具有重要的意義。（作者單位：浙江工商大學(xué)）