周天勇：房地產調控如何走出兩難困境
中國的房地產主要是結構問題
官商勾結讓房地產市場水很深
■提要
現行體制下保障房的投資主體只能是不斷同中央政府進行政策博弈的地方政府。由于在多年的城市化進程中債臺高筑，地方政府不論是歸還金融機構的貸款還是保障房建設的資金籌集，很大程度上都依賴于商品房市場的土地出讓。一次性征收70年土地出讓金的政策，是導致目前高房價的主要誘因，有必要對其進行改革。
筆者認為,以公租房建設為契機，按年征收土地出讓金或許是走出房地產運行困境的一條可供選擇的改革路徑，這種改革路徑是基于把居民家庭住房支出費用控制在可支配收入合理比例的考慮，有利于我國房地產市場需要向滿足消費性需求的住房市場回歸。回歸的導向或標志，是一般居民家庭的住房消費支出，不論是擁有產權方式還是租賃居住方式，都應控制在可支配收入的合理比例之內。
政府針對以市場出讓方式供應土地的商品房和以行政劃撥方式提供用地的經濟適用房所采取的區別性政策和調控手段，取得了一定績效，但也暴露出一系列問題
我國住房制度改革所確立的經濟適用房和商品房的住房供應體系，是一種通過政策法規將房地產市場劃分為兩種不同運行體系的制度安排。在性質上屬于劃撥用地有限產權的經濟適用房和公共租賃房住房（以下簡稱公租房），由于不能進行交易轉讓，只能靠地方政府的行政化途徑進行運行。地方政府作為投資主體，在受財力約束的情況下，通常并不具有建設經濟適用房和公租房的內在動力。
我國目前房價的波動主要取決于商品房的供給和需求，一次性征收70年商品房土地出讓金政策，給地方政府開辟了獲取擴大城市建設規模的資金渠道，于是，商品房價格便隨著土地出讓價格的上漲而長期得不到遏制。土地出讓價格不斷上漲會誘使地方政府盡可能擴大商品房土地出讓規模，客觀上會抑制不收取土地出讓金的經濟適用房的供應，從而使住房供應產生結構性失衡。以行政化方式推進公租房的建設，可以在一定程度和范圍內彌補政府在住房保障方面的缺位，但若不改變對地方政府預算有著強大誘惑力的土地出讓金制度，就難以解決中央政府和地方政府利益訴求不一致的房地產市場運行機制，難以解決高房價及與此關聯的通貨膨脹問題。
一次性繳納70年土地出讓金，使商品房的資產價值與物業價值產生背離；在投資性資金占主導地位的土地出讓市場，以招、拍、掛等競爭性方式所產生的土地出讓價格，會推波助瀾于房價的上漲
商品房資產價值與物業價值的背離，主要是從住房價值尺度對承擔住房成本的一種評判。對于取得住房所有權的居民來說，這種成本是與住房所有權相聯系的資金成本（可以理解為虛擬租金）；對于租賃者來說，這個成本則是使用住房所需支付的承租租金。這兩類成本均同居民家庭的可支配收入水平相關聯。由于70年土地出讓金征收方式規定了商品房不僅包含一般意義上的住房資產價值，而且包含土地出讓剩余年限使用權的土地資產價值。因此，以承租租金衡量的物業價值會與以虛擬租金衡量的資產價值背離。隨著土地資產在商品房資產中所占比重的提高，住房投資會轉化成對土地資產的投資，一旦投資性需求超過消費性需求而成為推動商品房資產價格上漲的主要因素，房價收入比也就超出了居民家庭所能承受的范圍。
從福利國家的情況看，降低土地成本進而降低承租租金水平符合消費者利益訴求。但在投資性資金主導下的土地出讓市場上，一次性征收70年土地出讓金的方式會使參與土地競拍的開發企業面臨未來土地市場不確定的風險。由于不同企業在原始資本積累、融資能力及無形資產等方面境況不同，一些風險偏好程度高的競拍企業往往能在招標、拍賣、掛牌等競爭性出讓中勝出。這通常會致使土地價格和商品房價格交替上升，使降低土地成本和降低承租租金這一符合消費者利益的訴求得不到實現。
從理論上說，一次性征收70年土地出讓金方式下的當期土地成交價格必然會影響到存量土地的期權價值。不論是地方政府還是開發企業，持有大量未開發土地的存量價值隨著土地價格上漲而轉變為以即期期權計量的價格，其結果必然是包含土地成本的商品房價格漲易跌難，地方政府與開發企業也因此在住房市場上形成共同利益指向。當城市化發展的資金支持主要依賴于一次性征收70年土地出讓金時，地方政府就會向金融系統舉債以大興土木，形成高額的地方政府債務。因此，改革按70年一次性征收土地出讓金的政策已迫在眉睫。
