保障性住房建設有五大難題亟待解決：籌資難、用地難、監管難、運營難、顯效難，當前，需加快完善相關法規制度和政策體系，落實責任，強化監管，逐步形成政府保障和市場機制結合的住房供應體系。

保障性住房建設是促發展、惠民生、保穩定的重要舉措。“十二五”規劃綱要確定，未來五年建設保障性住房、棚戶區改造住房3600萬套，其中2011年開工建設1000萬套。目前，各地保障性住房建設正處于高峰，但相關的政策、配套措施并不完善，有五大難題亟待解決。

第一是籌資難。

2011年建設1000萬套保障房約需資金1．3萬億—1．4萬億，中央財政安排約1300億元，各級政府通過預算內安排、土地出讓收益以及發行債券等方式籌集大約5000億元，還需通過市場籌集資金約8000億元。為彌補資金缺口，各地探索了發行企業債、信托基金等多種融資渠道，但總體規模不大，融資成本也相對較高。一些銀行認為保障房項目關聯方多，情況復雜，特別是公租房和廉租房項目還款來源不確定，風險較大，貸款投放較為謹慎。總體而言，由于保障房建設資金回收周期長，利潤空間小等因素，各地保障性住房建設資金仍以政府投入為主，社會資金參與融資的積極性不高。

為此，要逐步建立和完善保障性住房建設的資金支持機制，加快完善政策環境，出臺針對保障性住房尤其是公租房的中長期低息貸款政策。要保證保障房開發的合理盈利空間，探索可持續的開發建設模式，創新投融資機制，有效利用保險、信托、社保等長期資金，積極吸引企業參與保障房建設。豐富金融產品設計，推行權益型房地產投資信托基金（REITS）試點等。

第二是用地難。

隨著我國工業化、城市化的深入發展，城市建設用地供需矛盾較為突出，地方政府新增建設用地數量受到用地總量控制指標的嚴格限制。為了確保經濟增長和增加財政收入，地方政府傾向于優先安排大型經營性項目建設用地。在住宅用地上，不少地方為了獲得更高的土地出讓收入，把商品房用地作為主要供給對象，保障房用地在計劃指標中占比不足。根據國土資源部2010年用地供應計劃執行情況公告，全國30個省區市（不含西藏和新疆建設兵團）住房供地計劃實際完成12．54萬公頃，其中保障性住房用地2．47萬公頃，僅占住房用地總量的19．7％。此外，存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續復雜等因素限制，獲取土地時間長、成本高。

因此，為解決用地難問題，有必要將保障房用地指標單列，以避免一些地方政府為獲得高額土地出讓收入而將土地主要用于商品房，擠壓保障房用地的現象發生。同時，引導和鼓勵地方進一步拓寬保障房用地規模，如規定有關房地產開發企業在取得商品房用地時需配建一定面積的保障房。目前，北京、蘭州等地方政府已探索實行了“限地價、競租賃房面積”方式，從原商品房面積中“摳”出一部分面積，“貼補”給公租房，北京市部分公租房項目開發建設還試點實行土地年租制。此外，可考慮推進在集體土地和單位土地上建設公租房，同時明確規定單位自建公租房的供給對象必須符合統一的公租房申請條件且堅持只租不售原則，避免其轉化為傳統體制的單位福利分房。