當前，保障性住房建設已成為人民群眾關心的熱點問題。加快保障性住房建設，不僅需要在土地供應、建設體制機制等方面進行改革創新，而且需要加大金融創新力度，拓寬融資渠道，確保滿足保障性住房建設的資金需求。“十二五”期間，上海市將進一步健全分層次、多渠道、成系統的住房保障體系，規劃再建設100萬套保障性住房，通過完善各項制度，優化管理體制和運作機制，加大人民群眾保障性住房的政策受益面。

確保合理回報率是吸引資金投建公租房關鍵

在上海市“四位一體”的保障房體系中，廉租房、經濟適用房和動遷安置房在土地供應、建設投融資方面已有一套較為成熟的運作機制，建設資金的籌措有一定基礎。而由于公共租賃房建設資金投入量大，加上租金凈收益低導致資金占用時間相當長，如何確保一定合理的資金回報率，成為能否吸引各種社會資金參與建設公租房項目的關鍵問題。

根據相關測算，目前上海市中心城區的土地動拆遷成本加上建設成本每平方米已超過1萬元。而上海市住房租賃市場的租售比已嚴重失衡，根據公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右。按照人民銀行最新公布的數據，五年以上銀行貸款利率為6.8%，如按照優惠貸款利率下浮10%計算，利率為6.12%，比租金凈收益率高2.62百分點。租金收益與利息存在較大缺口，成為當前公租房建設融資中遇到的非常現實的難題。

“十二五”期間上海市計劃新開工建設和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。如果按照中心城區的動拆遷成本加上建設成本每平方米1萬元測算，“十二五”期間上海市公租房建設資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設資金。如此大的資金需求規模，而且資金收益率又相對較低、還款周期相當長，將難以通過傳統的融資模式進行籌措。因此，必須加大金融創新力度，拓寬融資渠道，努力籌措公租房的建設資金。

收益率相對穩定是公租房投建的主要特點

與一般商品房開發項目不同，公租房建設雖然資金需求量大、租金凈收益率較低而且占用時間周期長，但其收益具有相對穩定的特點。當前，我國金融市場的資金來源中，保險資金、企業年金、公積金等在投資偏好上普遍具有投資周期長、收益回報率要求相對穩定的特性。為此，我們結合上海實際，在金融管理部門和金融機構的支持下，積極研究和探索公租房建設投融資模式，吸引多種渠道資金以多元化方式支持公租房建設。目前已進行的探索包括：

第一，用好用足政策性和商業銀行的中長期貸款。上海市“十二五”期間1000萬平方米公租房的建設規劃，其中50%可以通過大中型企業、工業產業園區等單位自行開發建設。這部分租賃房直接利用企業已取得土地或集體建設用地，土地成本較低，租售比相對較高，同時加上建設主體具有其他的還款來源，因此融資能力相對較強。對于這部分單位租賃房的建設資金可以充分利用銀行貸款。

第二，用好公積金結余資金。按照國家有關規定，住房公積金結余資金可以貸款支持公共租賃房建設。按照最新公積金貸款利率，即使上浮10%，五年以上貸款利率為5.17%，資金成本低于同期銀行貸款優惠利率。

第三，創新保險資金運用范圍，以債權投資計劃方式融入保險資金支持公共租賃房建設。保險資金尤其壽險資金是投資市場的長期投資資金。近年來，我國保費收入每年都以1萬億元以上的規模增長，拓寬保險資金投資渠道，是當前我國保險資金運用的重要課題。在保險資金投資的資產配置中，為確保資金的安全性，必須有一定量的收益不一定很高但現金流必須穩定的資產配置，這樣的資產配置需求正與公租房投資特點基本吻合。

進一步創新融資方式拓寬公租房融資渠道

拓寬公租房融資渠道、創新融資方式需金融監管部門的政策支持和金融市場的探索，下一步我們還考慮可以有以下幾種新方式：

第一，充分利用上海金融市場優勢，積極探索公租房建設項目中長期票據融資。最近，我們正會同部分區政府，在明確具有一定融資能力公租房投資建設主體的條件下，探索利用銀行間市場發行中長期票據等融資工具，多方式融通市場各方資金。

第二，加大房產物業信托投資基金的研究和探索力度。上海城市級差地租效益高。發展房地產物業信托投資基金，將商業物業的較高收益租金與公租房的低收益租金并入一個投資資產池，不僅可以解決公租房長期投資問題，而且可以盤活存量商業物業，拓寬社會資金的投資渠道，疏導社會資金流動性過剩，可謂一舉多得。目前，上海市已研究制定了幾個可操作的房產物業信托投資基金方案。

第三，積極探索公積金、保險資金的股權投資方式。只要處理好公積金、保險資金公租房股權投資的市場流動性問題，解決這些資金投資的有效退出機制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。上海市金融市場體系較為完善，金融資源豐富，金融創新能力強，我們完全有條件在這方面作有益的探索。

第四，研究設立公租房組合投資基金，創新公租房投融資新模式。當前我國社會資金相對比較寬裕，流動性相對過剩。發起設立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會資金，緩解了流動性過剩，而且可以創新金融產品，活躍金融市場。

當然，上海市保障房投融資模式的不斷探索，還需要金融體制和政策的支持，也必須要與公租房建設土地供應以及財稅政策相配套。只要堅持金融創新，拓寬融資渠道，加大政策力度，在與其他相關政策相配合形成的綜合效應下，上海市保障性住房的建設目標一定會實現。 （責任編輯：程宏毅）