一、城鎮住房制度改革思路的演變

上世紀80年代末90年代初的時候，大家探討住房制度改革，并且搞了一些試點，最后形成的共識，包括兩個方面，一是對當時存量住房實行“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”方針。當時人們收入低，不要說商品房價格，就是成本價甚至準成本價，也承受不起。只能逐步增加工資同時提高房租，提到租售平衡點上，人們就愿意買房了，反過來再帶動租賃市場的發展。二是對增量住房的供應，提出政府建房、合作建房、私人建房和房地產開發商建房并舉。并舉，可以防止壟斷，對不同的人群，實行不同的供應辦法。現在回過頭來看，當時的思路完全符合市場經濟的規律。

但實際操作卻偏離了大家形成的共識。存量住房一律出售，按市場價格大家買不起，只能低價賣，實際是由財政補貼。老人老辦法，也還說得通，但卻導致租賃市場沉寂了差不多十年，誤導了社會的消費觀念。最關鍵的問題是增量的供應，政府一度不投資，合作建房不鼓勵，私人建房不允許，結果是開發商一家獨大。原來的無房戶和新增的城市人口，都擠到開發商市場來了。一個很要命的問題，就是一些有錢人逐漸形成了投資投機的概念，而且慢慢形成了一個群體。投資投機，只要房價看漲，多高都敢買，為賣而買。讓低收入者和投資投機者一起競爭，窮人當然是毫無希望。“房奴”、“蝸居”、“蟻居”、“啃老”，都是由此而生，成為日益嚴重的社會問題。

對這樣的住房供應模式，還可作另外的解讀，就是要求開發商承擔解決普通老百姓住房的責任。而開發商作為市場主體，追求收益最大化，與投資投機購房者是相契合的。有的開發商說他只為富人蓋房子，話不好聽，群眾不滿意，但是從開發商的角度講并不算錯。問題在哪兒？根子在住房制度或者住房供應模式存在問題。

房改以后將近十年里，走完全市場化的路子，低收入者的問題解決不了。最近幾年，提出了大力加強保障房建設，把低收入者的住房問題從商品房市場中切割出來，低收入者解決住房問題，不找開發商找政府，這是一個很大的進步。但是還不夠，我們的城市特別是大中城市，中等收入人群是一個相當大的人群，而且日益壯大，讓他們和投資投機者競爭，面臨與過去低收入者相同的問題，而且日益突出、尖銳。我們把目前的辦法概括為“市場加保障”，然而這是一個很籠統的提法，在這個大的構架之下可以有不同的具體模式。比如新加坡是85%的人住政府提供的租屋，15%的人住市場化的豪宅或從事投資投機。美國也有保障房，對一些收入相對較低的人群也有財政支持，以優惠利率提供房貸，有保障的成分在里面。歐洲特別是北歐，除了保障房以外，還大力扶持中等收入人群建立住房合作社。由于它是非盈利性組織，住房價格比較低，也是既是市場化，又有保障的成分。各國具體做法雖然不同，但有一個共同點，就是把不同收入人群的住房供應區隔開，實行不同的住房政策或制度。