2009年12月中下旬，地產股成為大盤調整的“重災區”，體現了接連不斷的利空政策對地產股的“殺傷力”，也再次證明房地產“政策市”的鮮明特征。其實，股市對政策的敏感度遠高于樓市，接下來，商品房成交量和成交價也將受到政策影響，只不過需要一個較慢的過程。或許，三個月后，普通民眾才會深切地感受到樓市溫度的下降。　至于降溫的幅度有多大，筆者認為并不取決于“國四條”。那么最關鍵的因素是什么？任何一輪房地產宏觀調控，其背景、政策內容、執行方式，都有明顯差異，但還是能總結出一些基本規律的。調控政策一般分為三個層次、三波推進。一是國務院出臺調控思路或方針；二是相關部門或單獨或聯合出臺細化措施；三是地方政府根據國務院和部委文件因地制宜地出臺地方實施方案。　不妨先看看以前的兩種情況。一種情況是，2005-2006年房地產政策頻發期。彼時宏觀經濟偏熱，房地產業亦如此。2005年，先是國務院出臺“國八條”，一個多月后七部委聯合推出執行細則；2006年5月17日，國務院常務會議上明確“國六條”，5月24日即由九部委聯合推出細則，時間間隔之短，實屬罕見。　另一種情況是，2008年宏觀經濟下行，樓市低迷之際，從5月開始陸續有20個左右省市救市；10月，央行和財政部推出優惠政策，各地再出細則；12月，國務院出臺“131號文”，部分地方又出配套政策，運作機制非常復雜。　再來看調控成效。2005-2006年主要是部委政策出臺后，才收到一定效果，但總體上離調控目標有較大差距。2008年救市政策10月出臺，立見成效。為什么會這樣呢？原因有很多，但很重要的一點是，地方政府對調控政策的態度和做法至關重要。由于我國財稅收入結構屬于中央強、地方弱，地方對于土地出讓金的依賴度較高。另外，房地產業對經濟的拉動作用大，在GDP為主導的政績考核體系中，地方政府更傾向于大力發展房地產業。由此則導致，面對中央寬松型的政策，地方政府會加碼執行，以求盡快促使樓市走出低迷困境；面對中央緊縮型的調控，地方政府在政策落實上則往往大打折扣。　回過頭來分析眼下面臨的政策波浪。第一波已經過去，那就是12月9日國務院常務會議停止營業稅優惠政策，以及12月14日“國四條”的出臺。這一波將地產股沖垮，但對房地產市場的影響尚未明顯地體現出來，比如廣州全國總價“地王”和上海全國總價“地王”相繼誕生。第二波正在進行，即部委出臺相關政策，比如五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（文件簽發時間是11月18日），再如國家稅務總局出臺《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，又如國土資源部掛牌督辦房地產開發閑置土地。　筆者認為，與2005-2006年相比，第二波調控不會掀起什么大浪。不太可能重現七部委、九部委那樣聯合的、全面的、嚴厲的新政。因為中央經濟工作會議已定調2010年宏觀經濟政策，總體還是延續2009年偏松基調，與之相適應，房地產政策屬于“有保有壓”，保的是合理的自住需求，壓的是投資投機性購房需求。從已出政策看，五部委的土地出讓金政策，新意不多；國土資源部清查閑置用地，體現了打擊囤地決心很大。　關鍵就在第三波調控。如果像前幾年那樣，在中央緊縮型調控政策面前，地方政府無動于衷或陽奉陰違，則很難真正抑制房價，待第一波和第二波政策威懾效應減退后，有可能在2010年二季度就會強烈反彈。從中央的措辭來看，此次在抑制投資投機性購房和高房價方面，要比以前更嚴厲一些。“國四條”提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，以前從未使用過“遏制”一詞，這就意味著中央給那些“部分城市”的執政者敲響了警鐘。　因此，對于房價偏高、受到重點關注的城市，本輪調控所承受的壓力估計超過以前。個別城市已積極行動起來。2009年囤地新聞頻出的廣州，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，加大查處閑置土地力度。上海也正緊鑼密鼓地擬定《促進房地產市場健康發展政策措施的實施意見》，重在打壓高房價高地價。筆者預計，那些能較好落實中央政策、切實細化遏制房價措施的城市，2010年其房地產市場將出現明顯調整，價格下跌的可能性也較大。

（作者為上海易居房地產研究院 綜合研究部部長）