近年來(lái)，城市小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)了較多問(wèn)題，物業(yè)公司侵犯業(yè)主的違法行為有不斷增多的趨勢(shì)，影響了城市居民安居樂(lè)業(yè)與和諧社區(qū)建設(shè)。物業(yè)公司存在損害業(yè)主權(quán)益的違法行為，主要原因是物業(yè)自治主體機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)缺位，對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督職能。根據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)在該住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下，建立物業(yè)管理委員會(huì)，即業(yè)主委員會(huì)。但實(shí)際情況是，在全國(guó)城市小區(qū)建設(shè)中，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展落后于物業(yè)公司，大部分小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)組織；有的即使組建起來(lái)，但發(fā)揮的職責(zé)不明顯，物業(yè)自治主體缺位現(xiàn)象突出。要提高物業(yè)公司管理水平，作為小區(qū)物業(yè)管理的最高自治機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)，必須發(fā)揮好監(jiān)督管理作用，否則，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量難以得到保證。

小區(qū)業(yè)委會(huì)沒(méi)有及時(shí)建立與健全，主要有兩個(gè)方面原因：一是某些物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商消極抵制業(yè)委會(huì)的成立；二是業(yè)主缺乏成立業(yè)委會(huì)的自覺(jué)性，或存在“搭便車”心理，即自己不主動(dòng)爭(zhēng)取群體利益，但有利益卻想分享，使業(yè)主代表與業(yè)委會(huì)委員“難產(chǎn)”或發(fā)展不順。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)缺位，這種違背《物業(yè)管理?xiàng)l例》的現(xiàn)象將給物業(yè)管理與社區(qū)發(fā)展帶來(lái)諸多問(wèn)題，主要有：物業(yè)公司是謀求利益最大化的企業(yè)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，等于小區(qū)沒(méi)有主人，物業(yè)公司既當(dāng)管家又當(dāng)主人，不受監(jiān)督的物業(yè)公司往往為所欲為，侵犯業(yè)主權(quán)益；小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)管理自治內(nèi)部缺乏對(duì)話機(jī)制，業(yè)主與物業(yè)公司的紛爭(zhēng)難以得到有效解決；影響物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展，由于小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司沒(méi)有被解雇的可能，經(jīng)營(yíng)差的物業(yè)公司不可能退出市場(chǎng)，影響了物業(yè)公司之間形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

當(dāng)前，建立健全物業(yè)自治機(jī)構(gòu)，不僅可以促進(jìn)物業(yè)公司與廣大業(yè)主和諧共處，維護(hù)廣大業(yè)主利益，而且還可以促進(jìn)城市和諧社區(qū)建設(shè)，有利于社會(huì)穩(wěn)定。有鑒于此，建議省、市城鄉(xiāng)建設(shè)廳（局）和房管、民政等部門聯(lián)合制定物業(yè)管理地方性法規(guī)，作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的補(bǔ)充予以實(shí)施。

建立健全物業(yè)自治機(jī)構(gòu)需要外部行政力量介入。剛剛?cè)胱⌒^(qū)的業(yè)主互不熟悉，難以很快形成利益共同體，而物業(yè)管理公司一般不會(huì)主動(dòng)要求建立一個(gè)監(jiān)管自己的組織機(jī)構(gòu)。把監(jiān)督物業(yè)公司的責(zé)任全部交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督成本高，業(yè)主委員會(huì)難以承擔(dān)。因此，建立健全物業(yè)自治機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)，必須有一個(gè)強(qiáng)有力的外部行政力量介入，需要政府城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局、物價(jià)局、民政局以及街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的支持。街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)要在小區(qū)物業(yè)自治中發(fā)揮積極的指導(dǎo)作用，主要是前期物業(yè)管理與后期的業(yè)委會(huì)選舉工作。在前期物業(yè)管理（即新建小區(qū)業(yè)主入住率沒(méi)有超過(guò)一半，還不能組建業(yè)主委員會(huì)時(shí)的物業(yè)管理）中，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)要把好物業(yè)公司資質(zhì)與信譽(yù)審核關(guān)，防范不良物業(yè)公司接管新建小區(qū)。街道社區(qū)管理機(jī)構(gòu)要對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)，向社區(qū)居民宣傳有關(guān)物業(yè)管理的基本知識(shí)，提高社區(qū)居民作為小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)，使他們?cè)凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》指導(dǎo)下以民主推選方式產(chǎn)生業(yè)主代表，建立業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)，搞好物業(yè)管理的督導(dǎo)工作。