近年來，城市小區物業管理出現了較多問題，物業公司侵犯業主的違法行為有不斷增多的趨勢，影響了城市居民安居樂業與和諧社區建設。物業公司存在損害業主權益的違法行為，主要原因是物業自治主體機構——業主委員會缺位，對物業公司沒有發揮應有的監督職能。根據物業管理的有關政策規定，住宅小區已交付使用且入住率達到50%以上時，應在該住宅小區開發建設單位和小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下，建立物業管理委員會，即業主委員會。但實際情況是，在全國城市小區建設中，業主委員會的發展落后于物業公司，大部分小區沒有業主委員會組織；有的即使組建起來，但發揮的職責不明顯，物業自治主體缺位現象突出。要提高物業公司管理水平，作為小區物業管理的最高自治機構——業主委員會，必須發揮好監督管理作用，否則，物業公司的服務質量難以得到保證。

小區業委會沒有及時建立與健全，主要有兩個方面原因：一是某些物業公司與房地產開發商消極抵制業委會的成立；二是業主缺乏成立業委會的自覺性，或存在“搭便車”心理，即自己不主動爭取群體利益，但有利益卻想分享，使業主代表與業委會委員“難產”或發展不順。

小區業主委員會缺位，這種違背《物業管理條例》的現象將給物業管理與社區發展帶來諸多問題，主要有：物業公司是謀求利益最大化的企業，小區內沒有組建業主委員會，等于小區沒有主人，物業公司既當管家又當主人，不受監督的物業公司往往為所欲為，侵犯業主權益；小區沒有業主委員會，使物業管理自治內部缺乏對話機制，業主與物業公司的紛爭難以得到有效解決；影響物業管理市場的健康發展，由于小區沒有業主委員會，物業公司沒有被解雇的可能，經營差的物業公司不可能退出市場，影響了物業公司之間形成競爭機制，不能實現優勝劣汰。

當前，建立健全物業自治機構，不僅可以促進物業公司與廣大業主和諧共處，維護廣大業主利益，而且還可以促進城市和諧社區建設，有利于社會穩定。有鑒于此，建議省、市城鄉建設廳（局）和房管、民政等部門聯合制定物業管理地方性法規，作為《物業管理條例》的補充予以實施。

建立健全物業自治機構需要外部行政力量介入。剛剛入住小區的業主互不熟悉，難以很快形成利益共同體，而物業管理公司一般不會主動要求建立一個監管自己的組織機構。把監督物業公司的責任全部交給小區業主委員會，監督成本高，業主委員會難以承擔。因此，建立健全物業自治機構——業主委員會，必須有一個強有力的外部行政力量介入，需要政府城鄉建設局、房管局、物價局、民政局以及街道辦事處、社區居委會的支持。街道辦事處和社區居民委員會要在小區物業自治中發揮積極的指導作用，主要是前期物業管理與后期的業委會選舉工作。在前期物業管理（即新建小區業主入住率沒有超過一半，還不能組建業主委員會時的物業管理）中，街道辦事處和社區居委會要把好物業公司資質與信譽審核關，防范不良物業公司接管新建小區。街道社區管理機構要對小區業主委員會的運作過程進行指導，向社區居民宣傳有關物業管理的基本知識，提高社區居民作為小區業主的素質，使他們在《物業管理條例》指導下以民主推選方式產生業主代表，建立業主代表大會與業主委員會，搞好物業管理的督導工作。