物業管理行業將迎萬億市場藍海 千億市值龍頭可期

證券時報訊:據經濟參考報15日報道，近年來，房地產物業市場增速顯著。隨著中國城市化水平的不斷提升，物業管理行業近十年來一直處于快速發展時期，物業服務的專業化程度加強，物業服務企業更加集團化專業化，物業服務產業鏈在逐漸延長。

中國指數研究院今年上半年的報告顯示，2015年物業行業整體營業收入水平6500億人民幣，因此到2030年行業整體規模還有至少2倍的空間。未來五年內，物業管理行業將成為萬億級市場。另一方面，自花樣年拆分旗下的物業品牌“彩生活”在香港上市以來，萬科、中海、保利、龍湖等大型房企相繼分拆旗下物業管理資產向輕資產運營模式轉型。據統計，除剛過會的南都物業外，目前還有4家公司在港股上市及58家企業在新三板掛牌。

國海證券認為，物業服務市場前景廣闊。1）在城市化進程持續提高、居民收入及人均住房面積不斷提升背景下，物業服務需求有望持續提升。而政策法規的不斷完善、業主委員會制度的推進以及房地產開發進入寡頭時代等因素推動下，物業管理行業正在迎來快速發展的黃金時代；2）基于相對保守的設定，假設未來物業管理價格保持穩定（實際上在居民對于高品質生活需求推動下，物業管理價格有望穩步提升），僅依靠住宅及商業、辦公面積的自然增長，預計至2030年國內物業服務市場規模將達到1.35萬億元，相比當前行業規模（2015年全行業收入規模6500億元）存在2倍以上的成長空間；3）在這一過程中，研報最為看好存量市場和增量市場空間最大、伴隨居民消費升級有望帶來更多增值服務空間的住宅物業服務市場（僅考慮當前傳統物業服務，潛在市場規模近7000億元）；4）而在傳統物業管理之外，和社區生活相關的增值服務及多元化業務延伸有望成為行業發展新空間，傳統物業管理公司（如綠城服務進軍便利店、保利物業布局養老服務）以及部分通過商業模式創新進入社區物業服務市場的企業有望顯著受益（如彩生活等）。

國海證券指出，從市值空間上來看，僅考慮住宅市場，假設龍頭公司市場份額達到10%，對應年收入規模800億元，假設予以穩定狀態12%的銷售利潤率，以10倍PE估算，龍頭公司市值規模有望接近1000億元。若考慮基于社區的多元化業務延伸，市值空間將更加值得期待。

國海證券指出，堅決買入具備資源和品牌優勢、持續擴張能力強的行業龍頭，關注區域優勢企業及部分具備新商業模式的標的。研報認為行業處于高速發展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，同時考慮到物業服務的特殊性（物業公司轉換成本高），具備良好資源儲備（背靠房地產開發巨頭）、加速擴張（通過資本市場外延）及品牌優勢（外拓能力強）的龍頭公司將持續領跑，首推綠城服務、保利物業、中海物業，同時關注新三板部分區域性優質物業服務提供商遠洋億家、嘉寶股份、開元物業等標的，以及優質社區服務平臺運營商彩生活。